Cada dia de 2013, prop de 160 famílies de mitjana, van perdre casa seva per no poder afrontar el pagament de la hipoteca, segons dades del Banc d'Espanya. El drama social de les famílies que han d'abandonar els seus habitatges continua, encara que els procediments de desnonament en sentit estricte hagin remès des que els va prohibir una resolució del Tribunal de Justícia de la UE a principis de 2013. Succeeix a la vegada que la morositat hipotecària ha augmentat el 40% en un any, esperonada per l'atur i el desgast de la renda familiar després de sis anys de crisi.
En aquest context, està guanyant volum una proposta que té origen en l'àmbit jurídic: utilitzar una antiquíssima figura del Dret Civil, l'anomenada emfiteusi, per contenir els efectes dels impagats d'hipoteques i en certa mesura conjugar els interessos de les llars deutores i de la banca creditora. Suposa, de manera molt esquemàtica, el següent: el banc es fa amb la propietat temporal de l'habitatge, encara que la família en dificultats reté el seu ús i altres drets, obté una rebaixa significativa de la seva quota hipotecària i pot rescatar la plena titularitat si arribat un termini determinat millora la seva situació econòmica.
El procediment està basat en les regles del tècnicament anomenat cens emfitèutic, un tipus de contracte els orígens del qual es remunten, com tantes coses de l'ordenament jurídic espanyol, al Dret Romà. L'emfiteusi (paraula que en grec clàssic significa plantacions) va ser una figura molt estesa durant l'Edat Mitjana, quan s'utilitzava per a situacions molt diferents a les que es plantegen ara. Els pagesos, obligats per la inseguretat, lliuraven les seves terres als poderosos de llavors (nobles o ordes monàstics) a canvi de protecció; el pagès cedia l'anomenat "domini directe o potencial", però conservava el "domini útil": el dret a explotar la finca i a disposar dels seus fruits. El senyor feudal o el monestir rebien un cànon anual del pagès. El contracte va passar segles després al Codi Civil transformat en un dret de servitud i amb una regulació que, segons un sector de juristes, serviria sense canvis per millorar la situació de no poques famílies hipotecades en dificultats.
Segons les explicacions del notari José Ángel Martínez Sanchiz, un dels experts que amb més fermesa ha defensat aquesta fórmula, l'emfiteusi aplicada als deutors hipotecaris funcionaria com es resumeix en els següents punts:
La cessió
El deutor que no pot pagar la hipoteca entrega al banc la propietat, però no plena, sinó el "domini potencial" que preveu el contracte emfitèutic. La família conservaria el "domini útil", fet que implica que pot seguir gaudint de la casa, però també arrendar-la o transmetre el seu dret a altres mitjançant herència i fins i tot venda. Per complir els requeriments formals de l'emfiteusi s'establiria un cànon anual simbòlic, "d'un euro", detalla Martínez Sanchiz.
La hipoteca
A canvi de l'entrega del "domini potencial" al banc, aquest cancel·la una part del préstec hipotecari (per exemple, el 30%). El deutor obté així una rebaixa de la quota mensual que serà encara més alta si es renegocia i allarga el termini de pagament del crèdit. Segons el notari Martínez Sanchiz, "fàcilment la rebaixa total podria arribar al 50%".
El rescat
La cessió de la propietat al banc seria temporal; duraria el mateix que el nou termini d'amortització del préstec. Finalitzat aquest temps, la família tindria la possibilitat de rescatar la propietat plena abonant la part del préstec inicial (30%) que va ser cancel·lada a canvi que el banc obtingués el "domini potencial".
Durant aquesta crisi, tan associada a la bombolla immobiliària, als excessos del sector financer i a l'enorme endeutament privat, els moviments ciutadans i algunes organitzacions polítiques han fet bandera de la reivindicació de la dació en pagament (lliurament de la propietat de l'habitatge al banc) com a via per liquidar deutes hipotecaris, combinada amb la concessió d'un "lloguer social", per sota del preu de mercat, perquè la família que no pot abonar les seves quotes hipotecàries sí pugui romandre en el seu habitatge.
L'alternativa de l'emfiteusi resulta, segons els seus defensors, més avantatjosa per a totes les parts. Com explica el també notari Fernando Senent en un article recent, "sense que suposi la panacea, si és possible buscar alguna alternativa que eviti el desnonament i pugui generar un descens del nivell de morositat".
Per al titular de la hipoteca, la fórmula comentada evita la sortida de l'habitatge i l'extinció completa del dret de propietat, permet alleugerir les quotes del préstec i dóna l'opció de recuperar el domini ple de la casa si les seves dificultats econòmiques es redueixen en el futur i disposa dels diners o del crèdit necessaris per abonar aquella part de la hipoteca que va ser cancel·lada en aplicar el procediment de l'emfiteusi.
Per al banc, pensen els juristes consultats, aquesta alternativa als embargaments i a la dació en pagament alleugeriria l'obligació de realitzar provisions (reservar capital) per cobrir la morositat i també les que han de fer les entitats quan s'adjudiquen immobles per impagats o negociacions amb els clients.
En la mesura que el banc adquireix la propietat de manera temporal i només en la versió de "domini potencial", les esmentades dotacions serien menors. I en la mesura que es rebaixa la càrrega financera sobre la família que té la hipoteca, el risc d'impagats també es reduiria.
