La Generalitat introdueix canvis en la definició de gran tenidor de vivendes a Catalunya

L'habitatge habitual no computa com a propietat en la definició final dels grans tenidors a Catalunya, segons els canvis i aclariments que ha introduït la Generalitat. Es tracta d’una de les figures clau en la nova limitació de preus del lloguer que va implantar el Govern el març del 2024, molt més restrictiva que a la resta d’Espanya. Durant tot aquest temps, l’Agència Catalana de l’Hab itatge ha considerat com a gran propietari –equiparant les seves obligacions a les d’un gran fons inversor– qualsevol amb cinc o més vivendes al seu nom o que sumés més de 1.500 metres quadrats d’ús residencial. Però en l’actualització que aquesta setmana ofereix a la seva web, exclou del recompte la mateixa llar, de manera que és necessari tenir cinc propietats residencials més per ser-ho. Un altre canvi important és que estableix que en el cas de propietats verticals (edificis sencers) es compten tots els pisos que la integren com a unitats i que les vivendes a les dues grans zones tensionades definides fins ara no se sumen entre si.

En els últims mesos havia suscitat molta polèmica en el sector que la Conselleria d’Economia utilitzés criteris dispars sobre els grans tenidors, que actualment han de pagar un 20% d’impost de transmissions al comprar vivendes en zones tensionades. Aquest fet més l’ambigüitat de la definició d’Habitatge havia provocat confusió tant entre propietaris com en el sector immobilari i fins i tot en l’àmbit judicial, que va arribar a adoptar una interpretació pròpia respecte a les copropietats. Així ho ha recordat avui el col·lectiu COAPI, que a Barcelona ha anunciat un pacte transversal contra la crisi habitacional, que s’ha fet ressò dels canvis.

Amb la unificació de criteris i ajustos, l’Agència de l’Habitatge especifica ara al seu portal ‘online’ que seran considerats grans tenidors una persona física o jurídica titular de:

• Cinc o més vivendes situades als municipis declarats zona de mercat residencial tensionat (sense comptar el seu domicili).
• Més de 10 habitatges situats en territori espanyol, sempre que una estigui situada en un municipi declarat zona de mercat residencial tensionat a Catalunya.
• Més de 1.500 m² de superfície construïda d'ús residencial, amb independència de la quota de participació sobre l’habitatge que estigui situada en un municipi declarat zona de mercat residencial tensionat.

En el cas de zones no tensionades, serà gran tenidor si suma 11 vivendes o més, i més de 1.500 metres de superfície construïda d’ús residencial.

Com compten les copropietats

També s'aclareix el tema de les copropietats, és a dir quan una vivenda està a nom de dues o més persones. A efectes del còmput, en zones no tensionades si s’és titular de més del 50% d’una vivenda, compta com a una vivenda. Si és titular del 50% o menys de diferents habitatges, s’aplicarà la suma de les diferents titularitats i serà gran tenidor si aquestes sumen més de 1.500 m².

I en el cas que ser «titular únic d’algunes vivendes i cotitular d’altres, la suma de les superfícies construïdes de tots els habitatges ha de superar els 1.500 m² (sigui quina sigui la participació que té de cada habitatge)» per ser gran tenidor.

En zones tesnionades, en cas de copropietat si és titular de més del 50% d’una vivenda, compta com a una vivenda. I si es posseeix el 50% o menys de diferents habitatges, la suma de les diferents titularitats ha de donar lloc a cinc habitatges.

És important que puntualitza literalment que «per determinar si algú és gran tenidor, les vivendes situades en zones tenses diferents no se sumen (per exemple, si una persona és titular de 4 vivendes situades a la primera zona i d’1 en la segona, no és gran tenidor)». I que en el còmput de vivendes, «no es té en compte el que és la vivenda habitual i permanent del propietari».

En una altra de les FAQS que respon Habitatge, estableix que en el cas de propietats verticals (quan hi ha un mateix propietari de tota una finca) es «computen totes les unitats destinades a ús residencial en les quals estigui dividit físicament l'edifici, tant si estan identificades així en el Registre de la Propietat com si no». Fins ara es comptabilitzaven les unitats registrals, cosa que havia generat picaresca de grans propietaris d’edificis sencers sense divisió horitzontal amb un sol nombre de registre, que s’autoconsideraven petits propietaris (llevat de sumar més de 1.500 m²) i eludien les seves obligacions.

Fins i tot la justícia havia qüestionat aquest punt. Com destaca avui el Sindicat de Llogateres, un jutjat s’ha posicionat considerant la suma de tots els pisos en el cas d’un fons d’inversió propietari d’un bloc d’11 vivendes Gràcia, on intentaven desnonar un veí. Segons el col·lectiu, el fons, a més, ha creat una societat per a cadascuna de la desena de finques completes que suma a Barcelona, de manera que atribuïa a cadascuna sola unitat registral, eludint la condició de gran tenidor.