Habitatge

El preu del lloguer ja puja més a l’àrea urbana que a la ciutat de Girona

Vilablareix i Fornells registren un increment del 30% en 5 anys i Salt, d'un 20%

Els desplaçament residencials a l'àrea urbana condicionen el mercat de l'habitatge

Els desplaçament residencials a l'àrea urbana condicionen el mercat de l'habitatge / Marc Martí

Jesús Badenes

Jesús Badenes

El preu del lloguer ja puja més a l’àrea urbana que a Girona ciutat. Almenys aquest és la tendència que s’ha produït en els darrers anys i que ha fet que alguns municipis incrementin el preus dels habitatges de lloguer fins a gairebé un 30% des de 2017. Vilablareix i Fornells s’han convertit en objectes de desig de les persones que busquen viure a prop de Girona.

El moviment de la població es divideix entre els que volen un primer allotjament i aquells que busquen un habitatge d’arrelament, que seria el «definitiu». Entre els nuclis on la gent busca arrelar-se, a banda dels barris residencials de Girona de més alta renda, es troben també els municipis de renda més elevada.

Els de renda més baixa són les primeres ubicacions d’aquells que arriben per primer cop a la demarcació. Tanmateix, el municipi amb una mitjana econòmica més baixa, Salt, no s’escapa d’aquesta tendència i ha vist com els preus del lloguer s’han disparat un 20% en els darrers cinc anys, mentre que a Girona el creixement mitjà ha estat de l’11%.

Aquests increments tenen un impacte associat amb l’esforç que han de fer les famílies per afrontar els pagaments. El percentatge dels ingressos de la llar necessari per afrontar el lloguer d’un habitatge es va incrementar de forma generalitzada. Però són els municipis del voltant de l’accés sud de l’autopista com Vilablareix o Fornells o Salt aquells que han patit increments més grans en el darrer any i als que els seus habitants han de destinar més percentatge de la seva renda per viure-hi.

Les ciutats de l’àrea de Girona que lideren el rànquing de preu del lloguer no es corresponen amb les que més proporció de la seva renda anual dediquen als arrendaments, conseqüència que l’evolució del poder adquisitiu per càpita o per llars no ha avançat al mateix ritme que l’increment dels preus mitjans. Per exemple, a Bescanó, que té un dels nivells més alts de renda i el lloguer s’ha mantingut estable per sota dels 700 euros al mes des de 2017. Un cas semblant al de Quart, on malgrat tenir una renda semblant a la de Vilablareix mantenen el preu de lloguer al voltant dels 650 euros mensuals.

En una estimació realitzada mitjançant l’encreuament de dades de preu mitjà del lloguer i renda neta anual -tant per persona com per llars, prenent com a referència les darreres dades del 2020 de l’Atlas de distribució de la renda per llars de l’Institut Nacional d'Estadística (INE)- revela que el fet que en una ciutat el lloguer mitjà sigui més car no implica que l’esforç per pagar d’un veí que llogui allà -projectant l’escenari que llogui ell sol i no comparteixi- sigui necessàriament més gran que en altres municipis.

El lloguer puja menys a Girona.

El lloguer puja menys a Girona / Aniol Resclosa

Un exemple molt clar és el de Fornells de la Selva: malgrat que la renda neta mitjana anual per llar és la més alta de l’àrea metropolitana, la proporció de renda destinada a lloguer (21,8%) és molt semblant a la de Salt (19,96%), on la renda neta per llar es redueix gairebé a la meitat (30.457 €/any) respecte de Fornells (57.726 €/any).

La projecció de renda anual bruta necessària es calcula a partir d’aplicar un 30% -recomanació de la càrrega que hauria de suposar el lloguer sobre la renda total- a les dades de preu del lloguer mitjà per ciutats d’aquest conjunt de dades obertes per municipis publicat pel Departament de Drets Socials, basat en l’explotació estadística del registre de fiances de lloguer d’habitatges dipositats a l’Institut Català del Sòl el 2020.

Les dades s’han creuat amb les de renda bruta anual per persona de l’Atlas de distribució de renda de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), basat en dades tributàries de 2020, darrer any disponible. De la diferència entre ambdós valors resulta la proporció de renda bruta mitjana de més que cada ciutat hauria de registrar segons els preus del lloguer, que s’ha de prendre com una estimació aproximada en tant que les dades oficials es basen en mitges i que el valor de renda de l'INE no només fa referència a salaris, sinó també a pensions o prestacions per desocupació.

La variable de renda neta per llars serveix per «avaluar el poder adquisitiu a partir de dades d’habitatges ja existents» mentre que la renda neta individual està enfocada a «mesurar l’esforç d’un arrendatari a l’hora d’accedir al mercat de lloguer».

Creuant les dades de l’Incasòl i l’INE, els preus del lloguer de l’últim trimestre de l’any i la renda mitjana per llar segons els municipis-, Vilablareix ha passat de suportar un 19,99% a gairebé un 25%. Es tracta del municipi on més ha crescut l’esforç necessari. Si es fa el càlcul sobre la renda individual., el resultat és que un veí de Vilablareix que llogui sol haurà de deixar un 72% de la seva renda a pagar el lloguer. A Fornells l’esforç s’ha incrementat fins al 21,39% el darrer trimestre d’aquest any, davant del 17,29% d’un any abans.

En termes de renda individual, la major proporció de renda dedicada a lloguer es registra a municipis com Vilablareix (72%); Fornells (67%)); Salt (64%); Sant Julià de Ramis (60%), o Bordils (58%).

El preu de l'habitatge nou creix un 3,8% a Girona el darrer any

L’any 2022 es va tancar com un dels grans anys immobiliaris d’ençà que va esclatar la bombolla en el 2008. El nombre d’operacions de compravenda es va disparar i això ha anat també acompanyat d’un augment dels preus de mercat. El preu de l’habitatge nou i usat a Espanya va mantenir a la recta final de l’any l’impuls alcista i va registrar un increment del 2,5% en taxa trimestral (entre el tercer i el quart trimestre), que situa la variació interanual el quart trimestre en un 8,8 %, segons les dades reflectides a l’estadística Tinsa IMIE Mercats Locals publicada avui. La variació mitjana el 2022 (considerant el conjunt dels quatre trimestres) ha estat un +8,1% en línia amb l’entorn inflacionista de l’economia.

El preu mitjà a Espanya es troba un 18,7 % per sota dels màxims del 2007, després d’incrementar-se un 35,7 % des del mínim registrat durant la crisi financera, el primer trimestre del 2015.

En el cas de la província de Girona l’increment registrat no és dels més elevats, en quedar-se al voltant del 3,8% en la variació interanual, un creixement que només ha esta de l’1,5% en el darrer trimestre de l’any. L’increment ha estat més significatiu a la capital, on Tinsa xifra en un 5,8% la variació del preu de l’habitatge nou.

L’informe de Tinsa reflecteix que el 2022 la demanda ha estat activa gràcies a la canalització dels estalvis dels residents a Espanya, d’una banda, i per la recuperació dels nivells de compravenda estrangera previs a la pandèmia, de l’altra. És a dir, la inversió en actius immobiliaris està estirant del mercat, mentre es rellança la demanda estrangera residencial.

Aquesta demanda s’ha continuat trobant amb una oferta limitada per la incertesa en els costos de construcció, l’increment dels del finançament i la inexistència de sòl urbanitzable suficient a les zones on s’acumula la demanda, per la qual cosa els preus han continuat tensionats.

La taxadora ha destacat que l’increment de l’import de l’habitatge, però, ha estat coherent amb l’entorn inflacionista.

El 2023 el seu informe apunta a una moderació de la demanda, conseqüència de la combinació d’una taxa d’inflació encara alta, que erosiona el poder adquisitiu de les llars, i del canvi en la política monetària del BCE, que encareix el finançament. Així, tots dos factors que dificulten l’accés a l’habitatge.

Nivells semblants de venda

Tot i això, indica que l’entorn inflacionista pot continuar afavorint la canalització d’estalvis cap al producte residencial, de manera que les compravendes no es desplomarien, sinó que es mantindrien a nivells semblants als de l’últim any.

En aquest escenari, la limitació persistent de l’oferta mantindria el tensionament dels preus a l’alça, si bé tendirien a l’estabilització a mesura que es moderi la demanda.

Les tensions d’accessibilitat més grans, per sobre del 35% considerat raonable, es localitzen a Illes Balears (53%), Màlaga (42,1%) i Madrid (37,8%), províncies amb elevat dinamisme de demanda. Quatre de les sis ciutats principals destinarien més del 35% de la renda al pagament d’una hipoteca de les característiques esmentades (ràtio préstec / valor del 80%) i les taxes d’esforç teòric arriben al 45,5% a la ciutat de Barcelona i el 43,5% a Madrid, seguides de Màlaga (40,7%) i Sevilla (36,6%).

Per cinquè trimestre consecutiu, els preus van pujar a totes les comunitats autònomes, encara que els majors creixements interanuals es registren a Aragó (12,5%), Cantàbria (11,2%) i Astúries (10,3%), seguida per la Comunitat de Madrid (8,9%).

Per províncies, els increments per sobre del 10% se situen a Saragossa, Cantàbria, Astúries i Albacete.

[object Object]

L’informe de Tinsa també analitza el mercat hipotecari de manera global. Així, segons dades de l’Institut Nacional d’Estadística, la hipoteca mitjana a Espanya se situa en 143.722 euros (el tercer trimestre, darrera dada disponible). Cada mes, el pagament de la quota hipotecària suposa un desemborsament mitjà de 634 euros, en un entorn de tipus d’interès a l’alça i l’enduriment de les condicions de concessió dels préstecs hipotecaris.

Els préstecs que van superar el 80% del valor de l’habitatge que finançaven es van correspondre amb un 8,9% del total. Això fa pensar en ràtios d’endeutament sanejades. La taxa de dubtositat del tercer trimestre es va reduir unes dècimes fins al 3,5% segons dades del Banc d’Espanya.

Els habitants que afronten una quota hipotecària més gran en les hipoteques que es van signar el tercer trimestre són els de les províncies de Balears (1.032 €/mes), Comunitat de Madrid (886), Barcelona (800) i Màlaga (770). A l’extrem oposat, els menors pagaments mensuals corresponen als veïns de Conca (364), Jaén (365) i Ciudad Real (370).

També analitza que al 2022 es van fer 28,2 transaccions per cada 1.000 habitatges i es va atorgar 4,1 visats d’obra nova per cada 1.000 habitatges.