Després de tres anys de la directiva europea, el Congrés dels Diputats va aprovar la setmana passada la llei de crèdit immobiliari. Aquesta norma arriba per tal d'oferir una major protecció al client, tot establint un repartiment més clar de les despeses de les hipoteques entre banc i usuari. A més, obliga les entitats a comprovar la solvència de l'usuari i amplia els terminis per evitar l'embargament, entre altres mesures.
Sota l'amenaça del pagament d'una multa que arribava als 100.000 euros diaris per part de la Unió Europea, finalment la llei entrarà en vigor als tres mesos de la publicació al BOE. Aquesta és una de les normes econòmiques més importants que ha tirat endavant el Govern de Pedro Sánchez. I, encara que va ser presentada per primera vegada pel PP l'any passat, el nou Executiu ha afegit nombrosos canvis, aprovats en la tramitació. Aquestes són les mesures més rellevants aprovades amb la llei de crèdit immobiliari:
Repartiment de les despeses entre el client i el banc
A la llei s'estableix que serà el banc l'encarregat de les despeses hipotecàries. La gestoria, els aranzels notarials de l'escriptura, la inscripció al registre i el polèmic impost d'AJD seran despeses que hauran d'afrontar els bancs. Solament la taxació de l'immoble serà coberta pel client. L'any passat, el Tribunal Suprem, després d'aprovar que els bancs pagarien l'impost d'AJD, va canviar d'opinió i va establir que hauria de fer-se'n càrrec el client. Per posar fi a l'enrenou, el Govern va aprovar un decret que fixava la banca com a responsable del pagament de l'impost.
Comprovar la solvència del client
Els bancs tindran l'obligació d'estudiar la capacitat econòmica del client profundament per a una major seguretat. Les entitats han de tenir en compte els ingressos presents i futurs del client, la seva ocupació, els seus estalvis, despeses fixes, entre altres dades.
Allargar el termini del desnonament
La norma estableix uns terminis més amplis per evitar l'embargament en el cas d'impagament. El desnonament només podrà començar si hi ha 12 quotes impagades o el 3% del capital prestat en la primera meitat de la vida del préstec; o 15 quotes o el 7% a la segona meitat del crèdit.
Reducció de les comissions per amortització
Aquesta mesura es produeix quan el client decideix amortitzar el seu deute de forma anticipada i, d'aquesta manera, obtenir una reducció del cost del préstec. Segons el període en què el client torna els diners, les comissions màximes que rep la banca són diferents. La llei estableix la reducció a la meitat de les comissions que pagarà el client.
En les hipoteques de tipus variable, la comissió serà del 0,15% si el pagament es produeix abans dels cinc primers anys. En el cas que es faci en els tres primers, serà d'un 0,25%. En les de tipus fix, l'import màxim en els deu primers anys serà del 2%. En el cas que el període sigui superior a deu anys, la comissió màxima serà de l'1,5%. El Congrés es va negar a augmentar els percentatges de les comissions a un 3% i 4%, esmena presentada al Senat per part del PP.
Més termini abans de firmar el contracte
Els bancs hauran de donar als clients deu dies per analitzar la informació precontractual dels préstecs immobiliaris abans de signar-los i hauran d'oferir una fitxa estandarditzada perquè el client pugui comparar les condicions hipotecàries que li ofereix cada entitat.
La comissió per interès de demora
Aquesta comissió la cobren els bancs pel retard de la devolució del préstec. El Tribunal Suprem va dictaminar que els interessos redactats en el projecte de llei del PP eren excessius i va fixar que l'interès remuneratori no superés el 2%.
Sense clàusula sòl
També s'han eliminat les clàusules sòl amb l'objectiu que el client es beneficiï de les caigudes de l'Euríbor. Tanmateix, la llei aclareix que l'interès mínim que cobrarà el banc mai serà negatiu. Això s'estableix perquè una entitat mai pagui pel fet de deixar diners a un client.
Canvi d'interès variable a fix
La nova llei facilita el tràmit de la conversió d'una hipoteca de tipus fix a una altra de tipus variable. Si és a la mateixa entitat bancària, el cost serà menor, del 0,15% els tres primers anys i gratuït a partir de llavors.
Subrogació sense costos
A més, el client podrà subrogar (canviar la hipoteca d'un banc a un altre) sense costos i lliurement, i entre les entitats s'establirà un mecanisme de compensació basat en els interessos cobrats i els pendents de cobrament vinculats al cost per les despeses de constitució de la hipoteca.
