17 de març de 2019
17.03.2019
OPINIÓ

Aspectes de la nova llei hipotecària

17.03.2019 | 00:43

El BOE d'ahir publicava la nova llei que afecta els préstecs per a adquisició d'habitatges amb garantia hipotecària.

L'entrada en vigor serà el pròxim dia 16 de juny de 2019.

Amb la nova llei, quan ens donin una hipoteca per adquirir un habitatge, el banc haurà de pagar: la gestoria, la notaria, la taxació, la seva còpia d'escriptura i l'Impost d'Actes Jurídics Documentats.

El client només pagarà la seva còpia d'escriptura i la taxació de l'habitatge.

La principal raó per la qual es va elaborar aquesta normativa va ser l'ordre de la Unió Europea d'aplicar una directiva que augmenti la protecció als consumidors.

A partir d'ara, s'augmentarà la informació al ciutadà que vulgui sol·licitar un préstec hipotecari: el banc li haurà d'entregar les condicions personalitzades recollides en la Fitxa Europea de la Informació Normalitzada (FEIN), un document que té caràcter d'oferta vinculant durant un mínim de 10 dies. Paral·lelament, ha de facilitar la Fitxa d'Advertències Estandaritzades (FiAE), en la qual s'explica de manera genèrica quines són les clàusules o elements més rellevants, una còpia del contracte i, si la hipoteca és variable, un document a part amb les quotes que s'haurien de pagar en diversos escenaris.

Un dia abans de la firma davant del notari, el particular i els avaladors, si hi fossin, han d'anar a la notaria per rebre assessorament gratuït i respondre un test. El notari no pot autoritzar l'escriptura si no es passa l'examen i se certifica que el futur prestatari ha rebut la documentació abans mencionada.

Respecte al Registre de la Propietat, no es podran inscriure les clàusules que es considerin abusives. Si malgrat tot s'inscrigués alguna clàusula abusiva, es considerarà nul·la de ple dret sense que hi hagi un termini per la seva impugnació.

Amb la nova llei, només es podrà executar l'embargament de l'habitatge i la subhasta del mateix si en la primera meitat del termini de préstec s'ha produït un impagament de 12 mensualitats i la demora excedeixi un 3% del capital prestat durant la primera meitat del termini de la hipoteca. Si es tracta de la segona meitat del termini de préstec, haurà d'haver-hi 15 quotes impagades que pugin a un 7% del percentatge del capital impagat.

Així mateix, s'estableix un interès de demora màxim de 3 punts per sobre l'interès remuneratori, és a dir, del de la mateixa hipoteca.

A partir d'ara, els bancs no podran vincular productes a la hipoteca de manera que si no els acceptes, no tens el préstec, excepte en dos supòsits: es pot exigir contractar una assegurança de la llar i/o de vida per protegir el pagament o quan el Banc d'Espanya determini algun producte que estigui demostrat que beneficia al client.

Es prohibeix fixar un límit d'interès remuneratori mínim (el que es coneix com a clàusula sòl). Per tant, els bancs no poden tornar a incorporar mai més les conegudes clàusules sòl i tampoc se'ls permet considerar un euríbor al 0% quan aquest cotitzi en negatiu. No obstant això, s'estableix per defecte un tipus mínim del 0% per a tots els préstecs hipotecaris.

Es podran realitzar amortitzacions anticipades que seran més barates. En una hipoteca a interès variable, la comissió que pot percebre el banc serà del 0,25% durant els 3 primers anys de vida del contracte o del 0,15% durant els primers 5 anys de vida del contracte.

En la nova llei hipotecària, també es dedica un capítol sencer als intermediaris financers (« brokers immobiliaris») i als prestadors privats. Veiem quins són els punts més destacats d'aquest apartat:

Creació d'un registre d'intermediaris financers gestionat pel Banc d'Espanya i per les comunitats autònomes (només per aquells que operin únicament a nivell regional).

Els intermediaris i prestamistes privats no poden tenir antecedents delictius ni haver estat declarats en concurs si volen operar a Espanya.

Finalment, per a les hipoteques que estiguin vigents, quan la llei entri en vigor el pròxim mes de juny, es poden beneficiar de l'abaratiment del pas del tipus variable a fix i podran mantenir la clàusula de venciment anticipat si la consideren més beneficiosa.

De forma extraordinària, tots aquells ciutadans que hagin vist subhastat el seu habitatge i encara no s'hagi adjudicat a tercers, podran plantejar judicialment la nul·litat de clàusules abusives si no van poder fer-ho perquè en el seu dia no se'ls hagués notificat personalment a l'executat la possibilitat de formular un incident extraordinari d'oposició.

Compartir a Twitter
Compartir a Facebook