La setmana passada es va complir el primer mes de l'entrada en vigor de la nova llei hipotecària, que fixa les condicions per a la concessió d'hipoteques. Són moltes les novetats que incorpora aquesta nova norma reguladora, però destaca especialment que les noves hipoteques que se signen incorporen més informació i més clara i inclouen més garanties per als hipotecats i menors costos, ja que algun impost i altres despeses ara les han d'assumir els bancs.
La nova llei hipotecària busca equilibrar la posició entre hipotecats i bancs després de diverses sentències del Tribunal de Justícia de la UE contra la legislació espanyola. El experts detallen les deu claus de la nova regulació, tot destacant que la normativa estableix un sistema de control preventiu més fort per als clients que volen accedir al finançament hipotecari i intenta que l'usuari «comprengui el que està contractant».
1
Execució hipotecària
L'execució hipotecària és el procediment previ a l'embargament de l'habitatge per l'impagament de quotes. El degà del Col·legi Notarial de València, Francisco Cantos, explica que, fins al canvi de la llei, el banc podia iniciar l'execució amb l'impagament de tres quotes hipotecàries. La nova llei beneficia el deutor. Durant la primera meitat del préstec (en una hipoteca a ?? anys abans dels ?? anys), el banc només pot iniciar el procediment quan el deutor té pendents dotze quotes o fins que l'impagament suposi el ?? del deute. «A la segona meitat del préstec el termini s'estén a quinze mesos o l'impagament ha de suposar el ?? del deute», afegeix Cantos.
2
Subrogació
La degana del Col·legi de Registradors, Begoña L0ngás, apunta que la nova regulació ofereix al deutor una major flexibilitat a l'hora de canviar d'entitat creditora. El banc tampoc pot frenar la decisió del client oferint una millora de les condicions del préstec.
3
Amortització del crèdit
Baixen les comissions d'amortització. «El prestador no podrà rebutjar el reemborsament anticipat total o parcial i s'han limitat les comissions amb l'única possibilitat d'establir un preavís que no podrà ser superior a un mes. La comissió es limita ara en els préstecs a un interès variable al ?,??? durant els tres primers anys o al ?,??? durant els cinc primers anys sense que després es pugui cobrar més. En els d'interès fix es podrà cobrar fins a un màxim del ?? els deu primers anys i de l'?,?? després. Quant a altres comissions, es permet la d'obertura, que haurà d'englobar la totalitat de despeses d'estudi, tramitació o concessió del préstec», explica Longás.
4
Despeses, taxació i vinculació
El client només pagarà la taxació i podrà elegir la taxadora. La resta de despeses seran abonades per la banca (gestoria, impost d'actes jurídics documentats, notaria i els costos del registre).
5
Clàusules sòl
Longás destaca que la nova llei prohibeix les clàusules sòl, que són les que limiten a la baixa el tipus d'interès variable i que havien estat declarades nul·les per abusives pels tribunals per falta de transparència en no informar-se adequadament el consumidor. Per llei s'estableix també que l'interès no podrà baixar del ??, de manera que no cal recollir una clàusula que digui que els clients no cobraran interessos per demanar un préstec.
6
Interessos de demora
La nova llei ha limitat els interessos de demora que poden aplicar les entitats financeres en el cas que el client es retardi en el pagament. Francisco Cantos apunta que a partir d'ara no podran superar en més de tres punts percentuals l'interès que paga normalment el consumidor. Per tant, si un client estava pagant un ?? pel seu préstec, el seu banc no podria aplicar-li més d'un ?? en cas de retardar-se en abonar les quotes.
7
Hipoteca verda
Les hipoteques verdes són aquelles que van dirigides a projectes d'inversió en eficiència energètica, no necessiten escriptura pública i es pot inscriure en qualsevol moment durant la vigència del crèdit. El portaveu del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de València, Vicente Pérez, assegura que aquest tipus de préstecs beneficiaran els compradors que busquen habitatges energèticament eficients. «L'objectiu és bonificar amb un ?,?? o un ?,??? els préstecs d'habitatges més eficients», assegura Vicente Díez.
8
Evaluació del client
Els bancs podran dur a terme una avaluació de la solvència dels sol·licitants del préstec hipotecari abans de concedir-los el crèdit. «És la clau de la nova llei. Ara hi ha mecanismes més ràpids per valorar els clients. Es tindran en compte les despeses ordinàries com la llum, l'aigua o les escoles. Es tindran en compte les despeses ordinàries com la llum, l'aigua o les escoles. Abans només es tenia en compte si pagava altres préstecs. Molts compradors es quedaran fora perquè no compliran les ràtios», adverteix el portaveu del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària.
9
Novació
La nova llei afavoreix el pas d'una hipoteca de tipus variable a una altra de tipus fix si aquest pas es realitza mitjançant subrogació a una altra entitat. La comissió per reemborsament o amortització anticipada tindrà com a límit del ?,??? del capital reemborsat anticipadament durant els tres primers anys de vigència del contracte de préstec. Després, el banc no pot exigir comissió.
10
Notari
El degà del Col·legi Notarial de València incideix que el canvi més important de la llei és que els notaris han d'assegurar que el futur hipotecat entén totes les condicions del seu préstec. El client té l'obligació d'anar al notari dues vegades. «La llei ens ha reservat un temps perquè puguem explicar als compradors el seu préstec i que puguin prendre la seva decisió sense pressions. Comprovarem que el banc els ha informat bé. L'objectiu és que entenguin les condicions del contracte. En aquest primer mes hem vist que els compradors estan satisfets amb la informació», destaca el degà del Col·legi Notarial
