Algú es pot imaginar demanar una hipoteca i que el banc no l'obligui a pagar els interessos? Sembla un somni, però a Dinamarca ha succeït. L'entitat danesa Nordea Bank ABP comercialitza un préstec hipotecari a tipus fix amb un interès del 0% a 20 anys. Aquest anunci va despertar la qüestió sobre si estem davant d'una nova tendència en el món del finançament a Europa. I el primer que cal considerar per respondre és que el mercat hipotecari al país nòrdic funciona d'una manera particular.
El gran negoci dels bancs danesos és actuar com a intermediaris entre compradors d'habitatges i inversors immobiliaris. Les entitats presten diners a través de les seves hipoteques i després s'ajunten diverses amb característiques similars en un bo (el que es coneix com a titulització) i el venen a inversors. Aquesta pràctica, si bé també es dóna a altres països, com Espanya, en el cas de Dinamarca és més habitual, tal com assegura en un informe Help My Cash. Per tant, la seva font d'ingressos no són els interessos de la hipoteca, sinó les comissions per l'obertura del préstec o per la seva venda a tercers.
D'altra banda, el Banc Central de Dinamarca manté des de 2012 una política de tipus d'interès en negatiu amb l'objectiu d'assegurar la paritat de la corona danesa amb l'euro i així estimular el consum. A més, Elisabet Ruiz Dotras, professora d'Estudis d'Economia i Empresa de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), recorda que Dinamarca, igual que succeeix amb altres països de l'entorn europeu, «es troba en un moment de recessió» i d'escassa despesa personal. Per tant, estan prenent una sèrie de decisions d'estímul econòmic per intentar «que baixi el preu dels diners, perquè hi hagi més demanda i perquè la gent demani més préstecs, el que es tradueix en major inversió i més consum».
Ho podríem veure a Espanya?
Així les coses, seria possible veure alguna cosa similar a Espanya? Ruiz-Dotras ho té clar: «sí que és possible, però poc probable». La professora de la UOC insisteix que Dinamarca ho ha pogut fer perquè té la seva pròpia divisa i el seu propi banc central, a més d'un mercat hipotecari diferent.
Des de HelpMyCash també consideren que és «improbable» perquè suposaria renunciar a una de les seves principals vies d'ingressos. El model hipotecari espanyol és molt més tradicional: el banc presta diners al client perquè compri una casa i treu un marge amb els interessos del préstec hipotecari. En conseqüència, «bona part del benefici que obtenen les entitats en concedir hipoteques prové dels interessos aplicats, a diferència del que passa a Dinamarca», expliquen els experts de HelpMyCash.
A més, l'oferta d'habitatges a Dinamarca és menor i hi ha una major demanda, el que redueix el risc que baixin els preus d'aquests immobles. Això explica, en part, que els seus bancs s'atreveixin a fer titulitzacions; una pràctica que és molt menys habitual a Espanya. Segons l'Associació Hipotecària Espanya, al país només estan titulitzades aproximadament un 14% de les hipoteques.
Un altre punt important a tenir en compte és que les entitats financeres d'Espanya tenen actualment problemes de rendibilitat, «el que fa menys probable que decideixin deixar de cobrar interessos pels seus préstecs hipotecaris a tipus fix», assenyalen des del comparador.
Si aquest tipus de crèdit immobiliari es comercialitzés a Espanya, caldria tenir clar que res és gratis, ni les hipoteques al 0%. José María Alcañiz, professor del Centre d'Estudis Financers (CEF), explica que aquest producte en tindria altres vinculats per assegurar-se una sèrie d'ingressos: domiciliació de nòmines, de rebuts, un contracte d'assegurança d'habitatge... «Et podran donar la hipoteca a tipus zero, però sempre que et regalen alguna cosa hi ha una estratègia al darrere», assegura la professora de la UOC.
No al 0%, però sí a l'1%
A Espanya no hi ha hipoteques fixes al 0%, però hi ha bancs que apliquen tipus tan baixos que fins i tot arriben a l'1%. La Hipoteca Fixa del BBVA té un interès de l'1% si es tornen els diners en un termini de fins a 15 anys. Semblant és la Hipoteca A la Teva Manera Fixa de My Investor, que té un tipus d'interès de l'1,09%, també amb el termini de fins a 15 anys. Si el client vol un termini de devolució més ampli, de 20 anys, la Hipoteca Reial Madrid de Liberbank té un interès de l'1,15%. D'altra banda, la Hipoteca Fixa Online del Banc Santander a 20 anys té un tipus de l'1,2%.
Ara bé, per aconseguir aquests tipus d'interès cal contractar una sèrie de productes vinculats. En els casos de les entitats BBVA i Liberbank, el client haurà de domiciliar la nòmina, contractar una assegurança de llar i una altra de vida. Pel que fa a My Investor, a més, el client haurà de contractar un pla de pensions. La hipoteca del Banc Santander és més estricta en aquest cas, ja que només concedeix el 60% del valor de l'immoble i cal domiciliar la nòmina i contractar un pla de pensions, assegurança de la llar i de vida.
L'euríbor, 5 anys en negatiu
Els bancs tenen un altre front obert en la qüestió de les hipoteques, però en aquest cas en la categoria de variables. La majoria dels crèdits immobiliaris variables estan subjectes a l'euríbor, que cotitza en negatiu des de fa 5 anys. El 5 de febrer de 2016, aquest índex va baixar per primera vegada del llindar de zero en marcar -0,002%. Ara se situa en el -0,503% (a tancament de gener), el que beneficia els hipotecats, però redueix els guanys dels bancs.
D'aquesta manera, els ciutadans amb hipoteques variables que revisin la seva hipoteca aquest mes veuran un descompte important en la seva quota. Per a una hipoteca a 30 anys de 300.000 euros amb euríbor +0,99%, l'estalvi total serà de 373,92 euros. Així, cada mes pagaran 31,16 euros menys, passant dels 929,60 euros que pagaven als 898,44 d'ara, segons els càlculs de iAhorro.
Amb aquestes dades a la mà, si l'euríbor segueix caient, els bancs haurien de pagar als clients? L'OCU ha començat una campanya per reclamar l'aplicació dels interessos negatius de les hipoteques, ja que apunten que en moltes de les hipoteques signades entre 2006 i 2010, el diferencial aplicable és inferior a 0,5%, de manera que sortiria un tipus negatiu.
Però aquesta exigència xoca amb la llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que va entrar en vigor el 16 de juny de 2019, i que té un apartat que ho deixa clar: «l'interès remuneratori en aquestes operacions no podrà ser negatiu». És a dir, el banc no podrà pagar al client per una hipoteca i marca zero com el límit. Però per a les hipoteques anteriors no hi ha res escrit, de manera que el Banc d'Espanya deixa en mans dels tribunals la possibilitat que aquells hipotecats el préstec dels quals registri ara un interès negatiu per la caiguda de l'euríbor recuperin els diners.
El professor Alcañiz assenyala que sembla «molt difícil» que aquesta devolució es pugui produir, ja que suposaria «moltíssims diners per als bancs». Però Elisabet Ruiz-Dotras apunta que el client «té tot el dret i hauria de ser així», tot i que matisa que el més normal és que no s'aconsegueixi res si no es recorre a la justícia de la Unió Europea. «És difícil perquè és una minoria, perquè ha de ser gent que va contractar una hipoteca variable gairebé sense diferencial», afirma.
Tot i que l'euríbor porta en negatiu molts anys, les hipoteques a tipus fix constituïdes van augmentant a poc a poc. Segons les dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), al novembre de 2020 (última dada disponible) es van registrar 28.756 hipoteques sobre habitatges. El 49,2% d'elles es va constituir a tipus fix. Un percentatge que creix amb força en els últims anys. En el mateix mes de 2019, el percentatge d'hipoteques noves a tipus fix era del 45%; del 39%, el 2018; i del 3,5%, el 2010. La por que l'índex de referència torni a pujar al 5%, com els anys previs a la crisi econòmica, i la seguretat de saber el que es pagarà mes a mes fa que les hipoteques a tipus fix siguin més demandades.
