El dia a dia de molts xoca amb les múltiples traves per arribar a final de mes. L’alt cost de la vida es reflecteix en els supermercats, en les gasolineres i fins i tot en les subscripcions. El panorama de les hipoteques, tanmateix, supera totes les expectatives. El creixement de l’euríbor -índex que serveix de referència per a la majoria d’aquests crèdits- ha passat d’una mitjana del -0,477% el gener d’aquest any a l’1,249% al tancament de l’agost. És l’escenari més car de l’última dècada, tot i que l’escalada no sembla que s’hagi d’acabar i la mitjana del mes de setembre ja s’acosta a l’1,9%. Això no concerneix les persones que van signar una hipoteca fixa, tot i que sí que hauran de tenir-ho en compte aquelles que n’hagin contractat una de variable. Actualment, la pujada en el pagament mensual és d’uns 122 euros de mitjana, fet que suposa 1.500 euros més a l’any. Però, com es pot afrontar la pujada i fins quan durarà?
Si persisteix el context actual, el 2023 la hipoteca absorbirà pràcticament quatre de cada deu euros que guanya una família, com indica l’últim estudi immobiliari de CaixaBank Research. El 2021, les circumstàncies eren més favorables i l’esforç per pagar la hipoteca no arribava al 34% del total d’ingressos. «A moltes famílies ja els començarà a fer efecte la pujada. I si l’euríbor acaba en el 2%, l’encariment passarà a ser de 200 euros al mes», considera Ricard Garriga, CEO de Trioteca. D’altra banda, la pujada de l’euríbor crearà una barrera d’entrada per a aquells més vulnerables econòmicament. «El 7% dels que demanen una hipoteca es veuran fora del mercat», explica Juan Villén, responsable d’hipoteques a Idealista.
Pendents de la inflació
El ritme de creixement de l’índex és tan elevat que les previsions d’experts van quedant curtes així que avancen les setmanes. «Respecte l’evolució de l’euríbor, el temps dirà perquè tot depèn de l’avenç de la inflació», segons Miquel Riera, responsable d’hipoteques de HelpMycash. És la lluita per contenir aquests preus que no donen treva la que empeny els bancs centrals a apujar els tipus d’interès de forma ràpida i agressiva, i això s’acaba traslladant a les hipoteques.
De fet, el BCE va portar a terme fa uns dies la seva última pujada de tipus fins a l’1,25% davant les expectatives d’inflació elevades, i no serà l’última. Si la política monetària té èxit, l’escenari de futur permetrà a l’euríbor contenir-se. El dilema apareixerà si no funciona com s’espera, perquè llavors requerirà continuar en la mateixa línia, amb el perill de frenar l’economia i generar morositat. És difícil fer una previsió a futur, però la majoria dels experts creuen que l’euríbor continuarà alt fins al 2024 i llavors començarà a baixar. «Encara s’està molt lluny dels màxims que es van registrar en la crisi financera del 2008», assenyala Judit Montoriol, experta de CaixaBank Research. Els experts aclareixen que la crisi actual no té «res a veure» amb la crisi financera de llavors: els bancs responen millor perquè tenen diners i volen deixar-los i les llars tenen més estalvi.
Aquest canvi d’escenari brusc ha obligat les entitats financeres a canviar la seva estratègia. Davant un llarg escenari de tipus negatius com el que es va viure anteriorment a la pandèmia, els bancs fomentaven les hipoteques fixes. Amb aquesta pujada de l’euríbor, ara miren de fer el mateix amb les variables. «Les hipoteques variables baixen cada vegada més de preu i les fixes pugen. Hi ha bancs que les han apujat radicalment al 3% o al 4%, tot i que encara n’hi ha que les ofereixen mixtes o fixes al voltant de l’1,5%», afegeix Garriga.
Els que encara tinguin una hipoteca variable hauran de fer càlculs. «És cert que fa sis mesos hi havia millors opcions perquè les fixes no havien pujat tant de preu, però encara n’hi ha», apunta Villén. Les opcions són: subrogació, cancel·lar i formalitzar-la en una altra entitat o renegociar el préstec en el mateix banc.
Tanmateix, hi ha nuclis familiars que no veuran la manera de poder tirar endavant amb els pagaments dels seus préstecs hipotecaris. Aquests poden trobar un salvavides en el Codi de bones pràctiques, un mecanisme que permet als que s’hi acullen -si compleixen certs requisits- obtenir facilitats per poder pagar. «Entre aquestes hi ha la possibilitat d’abonar només els interessos durant cinc anys o la reducció de l’interès a euríbor +0,25% durant un lustre», segons HelpMyCash. A més, si les mensualitats superen el 50% dels ingressos de la família, el banc podrà perdonar una part del capital pendent.
El negoci immobiliari
Els preus dels immobles no faciliten decidir-se a comprar un pis ni acabar de pagar una hipoteca. El preu de la vivenda va pujar un 5,2% a l’agost respecte el mateix mes de l’any anterior, segons Fotocasa. Tot i que aquest creixement podria alentir-se a partir del 2023. Precedeix una etapa de boom immobiliari gràcies als baixos tipus, la necessitat d’aconseguir una casa més gran arran del confinament, l’estalvi per la baixa despesa i l’accés al mercat per part dels mil·lennistes. Ara, el sector canvia de rumb i s’entreveu una desacceleració per l’esgotament de la demanda i la pujada del preu dels diners. Tot i que, a diferència del que va passar el 2008, no s’espera que la situació desemboqui en una contracció de l’activitat.
Es preveu que el nombre de compravendes caurà un 2,8% el 2022 i un 10,8% el 2023, com reflecteix el rellotge immobiliari de CaixaBank Research. S’esperen 550.000 compravendes aquest any i 491.000 el següent. I arran d’aquest estancament, els preus haurien d’anar darrere, tot i que trigaran una mica més a seguir la tendència. Es calcula que l’augment del cost de la vivenda passarà d’un creixement del 6,6% el 2022 a un del 2,2% el 2023. L’economista de CaixaBank Research afirma que «el cicle serà curt i el 2024 ja es podrà veure un creixement sostingut dels preus de la vivenda».
Reptes per al sector
El sector immobiliari s’enfronta a nombrosos reptes, com l’encariment dels costos de construcció o la situació del mercat del gas. Tot i que un dels que mostren més problemàtica és la dificultat d’accés a la vivenda, segons Sergio Nasarre, catedràtic de Dret Civil a la Universitat Rovira i Virgili. El professor destaca que la dificultat d’accés a la vivenda per part de la població fa que d’altres comprin per ells per «convertir-los en arrendataris», mentre que les polítiques públiques promouen el lloguer com el futur. «Si es paga un lloguer no es pot estalviar. I el preu de l’arrendament està completament desbocat», afegeix. Segons el catedràtic, el 2007 hi havia un 80% d’espanyols propietaris, mentre que la xifra ha descendit fins al 75,1%.
