Comprar un habitatge és una de les decisions més importants que les parelles prenen en la seva vida en comú. Llavors, tot són esperances de felicitat. Però, en la majoria dels casos, amb l’amor no n’hi ha prou. Les demandes de divorci presentades el 2021 van sumar 93.505, un 2,7% més que el 2020, segons el CGPJ. En el procés de separació, la gestió de l’immoble genera maldecaps en no ser fàcilment divisible. Què passa si un vol vendre i l’altre no? I si hi ha hipoteca?
Els experts aconsellen regular els efectes d’un suposat divorci abans de casar-se. «Es recomana definir les capitulacions matrimonials en un notari, que estableixen les conseqüències econòmiques en cas de separació», segons explica Abel Marín, soci del despatx Marín & Mateo Abogados. Si no es tenen en compte aquests documents abans o durant el matrimoni, s’haurà d’acceptar el règim que defineix la comunitat autònoma. A Catalunya i les Illes Balears hi ha separació de béns, mentre que, en la majoria de comunitats, els matrimonis es regeixen per la societat de guanys. En aquests casos, les dues parts es repartiran a parts iguals els beneficis obtinguts indistintament en la relació.
Una vegada formalitzat el divorci, existeixen diversos camins: vendre’l a un tercer, cedir-lo a una de les parts o llogar-lo. La decisió de vendre passaria per definir el valor del bé en primera instància. «En la majoria d’ocasions s’arriba a un acord. Però si hi ha conflicte s’acudirà a un jutjat i a una empresa taxadora, cas en què la casa pot acabar en una subhasta i obtenir un import més baix que extrajudicialment», assenyala Arantxa Goenaga, sòcia del despatx Círculo Legal Barcelona. No aconseguir una bona entesa amb l’exparella moltes vegades no es pot triar, però s’ha d’acatar la repercussió en la butxaca i el temps, tenint en compte que el preu d’una subhasta pot arribar a ser un 30% menor i el temps es pot estendre fins a més d’un any.
Quan una de les dues persones vol quedar-se amb tota la casa i l’altra està disposada a cedir la seva, hi ha figures legals més beneficioses que la venda. Per ex-emple, si el règim és de separació de béns, es podrà escollir el que es diu una exempció de condomini. «Només tributa per actes jurídics documentats, i aplica entre un 0,5% i un 1%», mentre que l’impost de transmissions patrimonials -que es paga en vendre- ascendeix al 10%, afegeix Goenaga. Amb aquesta figura també s’estalvien altres despeses com la plusvàlua municipal. En aquests casos, qui adquireix l’habitatge haurà d’abonar una quantitat a l’altre com a compensació i posar la hipoteca al seu nom. Tot i que les ombres que hi ha en les separacions creixen quan hi ha una hipoteca pel mig. I passa en la majoria de casos. És comú que el banc no vulgui passar de tenir dues garanties a una i és possible que demani un altre aval o que ho rebutgi si no ho veu un bon negoci. «Una part es queda sense habitatge, però continua sent titular i, si l’altra persona deixa de pagar, podrien anar en contra de la que ja no viu en aquella casa», diu Antonio Gallardo, expert hipotecari d’iAhorro. Si passa això, s’aconsella cancel·lar i crear una nova hipoteca en una altra entitat.
En un escenari en el qual un es negui a vendre la casa, el que vol desfer-se del bé pot acudir a la venda de proindivís, que implica vendre la part pròpia a l’exparella o a un tercer. «Una persona externa no comprarà el 50% d’un pis, per la qual cosa normalment són inversors que busquen una finalitat més especulativa», explica Goenaga. En aquests casos, el preu descendeix notablement respecte el preu de mercat perquè no hi ha accés a la propietat total. Això pot suposar una oportunitat per a la parella o un desencadenant de conflictes.
I si hi ha fills?
Separar-se amb nens és un dels supòsits més complexos, i el resultat de la vivenda dependrà directament de la custòdia. La venda pot arribar a ser un impossible si es considera que l’operació suposa un risc per al menor i el jutge no l’autoritza, la qual cosa passa comunament. «Normalment no es pot vendre perquè se n’atribueix l’ús al progenitor que ostenta la guarda i custòdia, almenys un temps», indica Marín. En cas de ser compartida, els jutges decidiran qui podrà aprofitar la casa quan no hi hagi un acord.
