Les pujades dels tipus se succeeixen cada pocs mesos per mandat dels bancs centrals i la paraula recessió cada cop s’escolta més. En aquest context d’incertesa, molts es pregunten què passarà amb el mercat de l’habitatge. Una de les conseqüències principals que s’ha vist fins ara és la pujada de l’euríbor. L’octubre del 2022, l’índex en què estan referenciades la majoria de les hipoteques, va registrar un increment del 653% respecte el mateix mes del 2021, fins al nivell més alt des del 2011, arribant fins al 2,63%. En aquestes circumstàncies, la demanda d’habitatge, les compravendes i els preus dels immobles no queden inalterats. Però, quan s’estima que cauran els preus dels pisos a Espanya?
En els darrers cinc anys, la tendència ha estat el creixement estable del preu dels immobles, suportada pels baixos tipus i les taxes hipotecàries també baixes. Tot i això, aquest panorama ha fet un tomb actualment. El Banc Central Europeu (BCE) calcula que els preus de l’habitatge poden baixar un 9% en dos anys, mentre que la inversió pot caure un 15% al territori europeu. «Amb la pujada dels tipus serà molt més complicat finançar-se per comprar un habitatge perquè els bancs fixen condicions més complexes», assenyala Sergio Nasarre, professor de la Universitat Rovira i Virgili.
El primer trimestre del 2022, els preus de l’habitatge van créixer a un ritme del 9,8% al conjunt de la zona euro. A Espanya, els preus pujaven per sota de la mitjana, al 8,5%, darrere de països com Alemanya, Irlanda i Estònia. «Hi haurà un descens de la demanda i les transaccions perquè part de la població no podrà accedir a la hipoteca, sobretot els perfils més inestables. I això portarà a una mecànica de baixada de preus per tancar les transaccions», assenyala Olivia Feldman, experta a HelpMyCash.
Quatre diferències
Les disparitats entre el mercat de l’habitatge d’alguns països europeus i l’espanyol marquen distància. «El cost de comprar una casa a Europa ha augmentat un 45% des del 2010, mentre que a Espanya aquest encariment ha estat molt menor. Des del 2016, després de la crisi, ha crescut un 15%», explica María Matos, directora d’estudis i portaveu de Fotocasa. Hi ha un altre factor que podria contenir la situació a Espanya i és l’augment d’inversió en habitatges més espaiosos i allunyats dels centres de les ciutats per ajustar-se a les preferències canviants després de la pandèmia de coronavirus. De la mateixa manera, la confiança que hi ha cap al sector com un actiu refugi pot revaloritzar els immobles.
«Els espanyols prefereixen guardar l’habitatge abans que vendre’l a un preu més baix. Això condueix a una baixada de les compravendes perquè menys venedors arriben a posar-los a la venda abaixant el preu el que és necessari», afegeix Feldman.
L’afectació de la pujada de tipus, doncs, situarà a Espanya en una «desacceleració controlada» dels preus de compravenda el 2022 i el 2023, com indica l’Estudi predictiu del rendiment del mercat residencial a Espanya, elaborat per Atlas Real Estate Analytics. Aquest informe concreta que els preus baixaran un 0,9% a Espanya el 2023 -arribant fins a una mitjana de 1.691 euros per metre quadrat-. També reflecteix que l’evolució esperada per al que queda d’aquest any tendirà a la baixa fins a un preu mitjà de 1.706 euros per metre quadrat, un 2,9% superior a la dada registrada el 2021, però moderant-ne el creixement.
Les transaccions també viuran canvi de tendència el proper any. S’espera que el 2022 tanqui amb un número un 2,3% superior al 2021 (fins a les 665.754), però el 2023 es calcula que acabarà amb un 15,4% per sota de la xifra del 2022 (563.450 en total).
Menys pisos en oferta
Un altre factor que actua com a fre davant d’una caiguda agressiva dels preus és el descens de l’estoc en oferta. I és que la disponibilitat d’habitatges per a la compra porta un any de descensos que es preveu que continuïn al llarg del proper exercici. El mercat va arribar a un màxim d’oferta l’octubre del 2020, amb uns 700.000 habitatges publicats. A partir d’aquell moment, les fortes vendes van motivar una tendència a la baixa a l’estoc disponible. Entre l’octubre del 2020 i el mateix mes del 2021, l’oferta va caure un 2,3% i, a partir de llavors, la baixada es va accelerar. Des del màxim del 2020 fins al juliol del 2022, hi va haver un descens del 7,9%, arribant a 640.724 actius en oferta. Els costos de construcció també van jugar un paper clau en aquesta reducció, tenint en compte que moltes promotores van paralitzar la seva activitat a causa de l’augment de costos.
Canvis de tendència
Les agències immobiliàries ja han notat els canvis de tendència. Fonts consultades reconeixen que estan en un punt d’inflexió i que veuen un cert alentiment amb reducció de compravendes. A més, s’estima que, de cara al 2023, s’estrenyi la bretxa entre el preu al qual es publiquen els habitatges i el preu final de venda, que actualment «frega el 20%» sobre el preu final, segons Paula Eseiza, experta en HelpMyCash.
És per això que es recomana a aquells que tinguin intenció de vendre que s’adaptin a un preu raonable des de l’inici perquè la transacció no es retardi gaire. «Es calcula que un 24% de la població ha paralitzat la compravenda d’habitatge a causa de la pujada de tipus. Quan comencin a baixar els preus i els tipus, aquestes persones es tornaran a convertir en demanda del mercat. Amb això, podrien tornar a incrementar-se els preus, tot i que tot dependrà de la resposta del mercat immobiliari», afegeix Matos sobre les expectatives de futur.
El que està clar és que la situació financera de les famílies serà més complicada per la pujada dels preus que es paguen diàriament. Segons InfoJobs i Fotocasa, en els darrers cinc anys els salaris han crescut un 6% mentre que el preu de l’habitatge s’ha incrementat un 16%, cosa que difícilment podrà cobrir la desacceleració que s’espera.
