Ara que només es parla de recessió, quina és la seva percepció del sector immobiliari?.
Hi ha prudència, estem veient com evoluciona l’economia després del conflicte i dels problemes que han aparegut. Com diu Pere [Viñolas], esperarem a veure com evoluciona la inflació i com es comporten els tipus d’interès. Nosaltres tenim posat el focus en la generació de cashflows, que és el que interessa. Veurem si la inflació és transitòria o persisteix. Si és transitòria, es recuperarà una nova normalitat perquè segurament el panorama de tipus d’interès zero i l’abundància energètica s’acabarà i ens acomodarem a la situació que vingui.
Quin paper juga el sector immobiliari a l’economia?
L’immobiliari sempre ha sigut un valor refugi. La gent divideix l’estalvi entre immobiliari directe, comprant actius, i els mercats, però tenen molta volatilitat. L’immobiliari va lligat a l’economia. En el nostre cas, l’ocupació i les rendes depenen del cicle. Si l’economia baixa, els lloguers d’oficines i la seva ocupació cauen. Va paral·lel al cicle que viu el nostre sector.
Amb el sector immobiliari tan feble a la borsa, s’obre un capítol d’OPA amb aquests descomptes?.
És un món d’oportunitats. Veurem quins moviments hi pot haver i quant poden aguantar els accionistes. Hi pot haver moviments corporatius. Ara no n’estem veient gaires perquè la mateixa incertesa que hi ha als mercats també es trasllada al que llança una OPA. Nosaltres tenim la meitat del free float controlat per quatre accionistes i això determina uns inconvenients importants. Quan es visibilitzi una mica d’estabilitat, nosaltres, si surt alguna oportunitat, també l’aprofitarem, no som passius. De moment, hi ha tranquil·litat al món corporatiu i necessitem una mica més de perspectiva. Hem tornat de vacances esperant a veure les nuvolades en què es concreten. Cal ser prudents.
Com ha canviat la covid el concepte d’oficines?.
Si la mirada és llarga, veus que la gent viu a ciutats; tot i que va ser un fenomen que es va posar en dubte durant la covid, el 80% de la població mundial d’aquí a 10 o 15 anys viurà a ciutats, i aquestes aporten una afluència de talent que cal ubicar. Durant el confinament es va posar en dubte el model d’oficines i vam surfejar l’onada sense problemes. No vam perdre ni un euro de facturació, ni ningú ens va deixar espais per la pandèmia. Les companyies que són al sector prime tenen un alt component corporatiu i no volen perdre’l. El prime avui és un lloc on et pots comunicar fàcilment, en el qual una persona és a un màxim d’una hora de la seva residència habitual i que té espais flexibles. Ara el que et demanen és que hi hagi espais oberts i llocs on aïllar-se, tenir espais oberts i també zones coworking a prop perquè les grans corporacions col·laboren amb empreses que els fan treballs i les volen tenir a prop. Nosaltres vam comprar Utopicus fa tres anys i complementem l’oferta d’oficines amb plantes de coworking.
Colonial està en nivells de contractació rècord i en les valoracions no hi ha hagut caigudes. Quina és la situació de l’empresa?
El 30 de juny vam reportar un valor de la suma de la cartera d’edificis d’oficines a París i Espanya de 13.200 milions. El primer semestre ha anat molt bé i el segon va bé des del punt de vista de contractació. Tenim una taxa de desocupació molt buida. A París, on hi ha el 65% del negoci, la desocupació és pràcticament zero, i a Madrid i Barcelona no arribem al 5%. En el nostre sector, aquestes taxes són molt bones perquè sempre tens obres en marxa i edificis buits. Sempre tens coses que t’impedeixen tenir el 100% d’ocupació, tret que tinguis una cartera que es mogui poc en millores. El segon semestre va bé, l’increment de preus per renovació de contractes funciona i les taxes van bé. Esperem tots el que ve i, en funció d’això, veurem com afectarà l’activitat econòmica i els preus de contractació. Estem en una actitud prudent, però la marxa de l’empresa és bona.
Quina importància té el mercat de París per a Colonial?
El primer mercat d’oficines d’Europa és París. Amb Île-de-France, París té 65 milions de metres quadrats de sostre; Londres, amb el West End, deu estar en 60 milions; Madrid són 15 milions, i Barcelona, 5. D’alguna manera, com que nosaltres ens hem especialitzat en el prime d’oficines, la distribució de la cartera obeeix a la importància dels mercats. París és el primer i és on som més, amb el 65%, Madrid suposa el 25% i la resta és a Barcelona. La importància econòmica de París és molta, estem parlant d’un país que mou el doble de producte interior brut (PIB) que Espanya. Per tant, quan et ve una companyia d’auditoria i et demana 20.000 metres quadrats a Barcelona, a París te’n sol·licita 40.000. També tenim retail als Camps Elisis; de fet, les plantes baixes estan ocupades per ell perquè és una avinguda per on passa molta gent. A Louvre des Antiquaires tenim un edifici que s’acabarà l’any que ve i on la Fundació Cartier hi posarà un museu. L’entrada del Louvre és la zona del món amb més afluència de persones. Hi ha unes característiques de París que són difícilment igualables.
Quan les coses van bé, què han de fer els directius?.
La companyia ha mantingut un ritme inversor important. La darrera adquisició es va materialitzar al febrer: es va comprar el Boulevard Pasteur a París, que té 50.000 metres quadrats i a més és la seu d’Amundi.
Com serà Colonial d’aquí a 20 o 30 anys?.
Una de les coses que té la conjuntura econòmica és que cada vegada és més impredictible, però si m’imagino com era fa 20 anys i extrapolo m’equivoco. Penso que d’aquí a 10 o 15 anys pot ser una companyia el doble de la que és avui, amb centres de treball a algun altre país com poden ser Alemanya i Itàlia. L’interès per Londres l’hem anat matisant sempre. Quan vam haver d’escollir entre París i Londres, vam preferir París perquè era un mercat més estable, amb contractes de compliment obligat i amb la mateixa moneda. Veiem Colonial a la zona euro i, amb força seguretat, fent la mateixa política d’avui, fomentar el prime.
A la borsa, cotitzen amb força descompte respecte el valor dels actius.
Miri altres empreses d’altres sectors. Es produeix un fenomen: el mercat anticipa la incertesa que ve. Si nosaltres ens mantenim prudents, l’inversor també. Això ha fet que molta gent estabilitzi posicions. Alguns americans s’han refugiat a Amèrica i han abandonat Europa. Tenim una sèrie d’incògnites per aclarir: inflació, tipus d’interès i quin model energètic tindrà la indústria europea per veure si continua sent competitiva o no. Després hi ha la incertesa que ningú no sap si el que vindrà a la primavera de l’any que ve serà una recessió forta o molt curta. En aquest sector he vist primes importants en la cotització i grans descomptes. Cal mantenir el pols ferm, tenir la mirada posada a mig termini i aguantar. És clar que el mercat, al sector immobiliari europeu, li aplica un descompte que a mi em sembla exagerat. Si els taxadors et diuen que el teu actiu val tant i l’empresa a borsa val menys, un dels dos està equivocat. També passa a altres sectors.
