Cinc factors clau que has de conèixer abans de contractar una hipoteca el 2026

Contractar una hipoteca per comprar un habitatge és una de les decisions més importants per a la majoria de les famílies. És per això que, abans de fer aquesta inversió de gran rellevància, convé conèixer alguns aspectes clau per signar la hipoteca amb les millors condicions possibles, encara més en aquest 2026 marcat per la guerra a l’Iran, que alimenta la incertesa econòmica en el tensionat mercat immobiliari espanyol.

Claus per contractar una hipoteca

¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado?

Tenir estalvis és fonamental per poder plantejar-se la signatura d’una hipoteca. Per accedir al préstec, cal tenir estalviat un 30% del valor de l’habitatge que es vulgui comprar. Les entitats solen finançar el 80% del preu d’adquisició, en línia amb les recomanacions del Banc d’Espanya. Així, d’una banda, el comprador ha de tenir estalviat el 20% de la compravenda. A més, a això caldrà sumar-hi els impostos i les despeses associades, que ronden el 10% i que varien en funció de la comunitat autònoma, de si es tracta d’obra nova o de segona mà, de si la venda la fa un particular o una empresa, etc.

A Espanya hi ha diferents programes d’avals públics dirigits a facilitar l’accés al primer habitatge habitual a joves que, tot i ser solvents, no disposen de l’estalvi suficient per afrontar l’entrada d’una hipoteca.

Evolución del euríbor y tipos de interés

L’euríbor, l’índex que marca el tipus d’interès de referència dels diners a Europa i pel qual es regeixen les hipoteques variables, ha viscut un març de forta pujada a causa del conflicte bèl·lic a l’Orient Mitjà, amb un repunt de 0,34 punts percentuals respecte al febrer. L’euríbor de març s’ha situat en el 2,565%, per sobre del 2,221% de fa 12 mesos, de manera que els hipotecats que vegin revisades les seves quotes de manera anual pagaran més, en la primera pujada en dos anys després d’un període de certa estabilitat. En les hipoteques variables concedides el 2025, el tipus d’interès mitjà inicial va ser del 2,82%, segons l’INE.

En les hipoteques a tipus fix, el tipus d’interès de l’operació s’estableix segons criteris objectius, tenint en compte la situació del mercat a llarg termini i el perfil de risc del client. Les entitats bancàries ofereixen simuladors d’hipoteques i estudis per calcular les quotes i analitzar cada cas. A més, en funció dels productes contractats amb l’entitat es poden obtenir bonificacions.

¿Hipoteca fija o variable?

En una hipoteca a tipus fix sempre pagues el mateix interès. Passi el que passi, la quota a pagar és la mateixa durant tot el període de vigència del préstec, la durada del qual pot estendre’s fins als 30 anys. D’altra banda, la hipoteca variable segueix l’evolució de l’euríbor, l’índex de referència, de manera que el tipus d’interès varia i s’actualitza periòdicament, normalment cada sis o dotze mesos, segons el que succeeixi al mercat interbancari europeu.

Segons l’Institut Nacional d’Estadística (INE), el 63,4% de les hipoteques sobre habitatges a Espanya es va constituir a tipus fix; el 36,6% a tipus variable.

«La hipoteca a tipus fix és el millor per a les famílies perquè saps com serà la teva quota des del primer dia fins a l’últim en la inversió més important de tota la seva vida per a moltes famílies», assenyala Ramon Faura, director de Proposta de Valor de Banca Retail de CaixaBank, que lidera el mercat hipotecari a Espanya amb una quota del 26% de la nova producció d’hipoteques. El 85% de les hipoteques que ha concedit el banc després del 2015 han estat a tipus fix.

«En rendes altes, la hipoteca variable pot tenir molt de sentit perquè si un any pot suportar una pujada del 20% en la quota de la hipoteca, quan torni a baixar gaudirà d’un entorn de tipus més baixos, però ja des del 2015 pensem que transferir el risc de tipus d’interès en operacions a 30 anys és una càrrega per a les famílies», afegeix Faura.

Capacidad máxima de endeudamiento

Les quotes mensuals destinades a la hipoteca, segons les recomanacions del Banc d’Espanya, no haurien de superar el 30-35% dels ingressos nets mensuals. És a dir, no s’hauria de destinar més d’un terç dels ingressos a l’obligació de pagament durant 30 anys d’un habitatge. «Cada vegada més gent s’acosta a aquest llindar quan el desitjable seria estar-ne lluny, tot i que cada cop és més difícil, especialment a les ciutats. Superar el llindar és un mal consell, clarament», exposa Faura.

Per determinar la capacitat d’endeutament, els bancs analitzen el perfil de risc del client i calculen la quota màxima a la qual pot fer front amb els ingressos recurrents que té, sumant els salaris mensuals que rep la unitat familiar. A aquests, se’ls resten les quotes que paguen per altres préstecs.

¿Una decisión de consumo o de inversión?

La compra d’un habitatge on et planteges viure és una decisió molt important que requereix reflexió. I una de les qüestions que més cal tenir en compte abans de fer-ho, defensa Ramon Faura, és «ser conscient que això és una decisió de consum i no tant d’inversió». «És un error endeutar-se i comprar un habitatge a 30 anys si no tens molt clar on vols establir-te durant aquest llarg període de temps», afegeix.

«És una decisió per a molts anys que a curt termini té una càrrega d’impostos molt alta. Si compres ara i has de vendre en quatre anys, encara que el mercat vagi bé hauràs perdut un 10% en impostos», exemplifica Faura, que remarca la importància de considerar on i com es vol viure abans d’afrontar una hipoteca.