Els pisos buits no solucionaran la crisi de l’habitatge

El debat sobre l’habitatge a Catalunya compta amb una nova anàlisi quantitativa. El monogràfic «Els habitatges buits a Espanya i Catalunya: volum real i avaluació de l’impacte de les diferents polítiques econòmiques per reduir-los», elaborat per la càtedra «Habitatge i Futur» de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE), conclou que mobilitzar els pisos buits no resoldrà la crisi d’accés a l’habitatge. Les dades revelen que la desocupació residencial es concentra principalment en municipis petits i àrees de baixa demanda, lluny dels nuclis urbans on el mercat està més tensionat.

La investigació, dirigida pel catedràtic del TecnoCampus-UPF-UPF Josep Maria Raya, evidencia una relació directa entre la mida del municipi i el volum de desocupació. A les localitats de menys de 1.000 habitants, els habitatges buits representen el 33,3% del total. Al contrari, a les ciutats de més de 250.000 habitants, aquesta proporció cau dràsticament fins al 7,5%. En aquests entorns urbans, la desocupació sol ser temporal o friccional, vinculada a reformes, mudances o processos de compravenda.

L’estudi també adverteix sobre les limitacions metodològiques del Cens del 2021 de l’Institut Nacional d’Estadística (INE). Al basar-se en els consums elèctrics de l’any 2020, marcat per la pandèmia, tendeix a sobredimensionar l’habitatge buit a les grans ciutats al no distingir adequadament l’ús esporàdic o vacacional. De fet, els censos municipals basats en l’observació directa presencial demostren que l’habitatge buit és residual: només suposa un 1,22% a Barcelona (2019) i poc més del 2% a Girona (2017). Davant d’això, l’anunci de l’INE d’elaborar un nou cens el 2027 permetrà aclarir aquestes discrepàncies estadístiques mitjançant una segona valoració dels consums elèctrics.

En termes evolutius, Catalunya mostra un millor comportament que la mitjana estatal. Entre el 2011 i el 2021, la taxa d’habitatge buit al territori català es va reduir de l’11,6% al 10,7%, cosa que representa 30.704 pisos menys. Aquesta reducció catalana es va concentrar especialment al municipi de Barcelona, on va baixar del 10,9% al 9,3%. En canvi, en el conjunt d’Espanya el percentatge es va incrementar del 13,7% al 14,4%.

El monogràfic conclou que mantenir un pis desocupat genera costos fiscals importants per als seus propietaris, per la qual cosa la desocupació en zones d’alta demanda respon a factors com la inseguretat jurídica o el temor de l’impagament, més que a estratègies especulatives. Per això, les polítiques que únicament penalitzen la desocupació tenen una eficàcia limitada. La solució estructural requereix desplaçar el focus cap al veritable problema: el dèficit d’oferta residencial. Per garantir l’accés a l’habitatge, resulta imprescindible incrementar la producció d’obra nova i millorar el marc legal vigent.

Rebuig de l’aprovació de la limitació de compra d’habitatge

L’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE) rebutja la possibilitat que el Parlament de Catalunya tramiti per la via de la lectura única la proposició de llei presentada pel grup parlamentari dels Comuns que pretén introduir limitacions rellevants en la compra d’habitatges en determinats àmbits del mercat residencial i alerta dels efectes contraris que pot produir l’aprovació d’aquesta normativa.

L’APCE considera preocupant que una iniciativa amb un impacte potencial tan ampli sobre el sector de l’habitatge pugui avançar sense que es porti a terme un debat parlamentari en profunditat i sense que s’escolti adequadament els agents afectats. «Una qüestió d’aquesta transcendència, importància i complexitat requereix diàleg, consens, rigor i estabilitat normativa, i no hauria de ser objecte d’una tramitació parlamentària exprés», assenyala el president de l’Associació de Promotors de Catalunya, Xavier Vilajoana. En aquest sentit, Vilajoana considera que abordar per la via del tràmit d’urgència problemes estructurals que necessiten anàlisis completa pot acabar generant més inseguretat jurídica, reduir l’oferta i dificultar encara més l’accés a l’habitatge.

Per aquesta raó, des de l’APCE insten els grups parlamentaris a reconsiderar l’ús de la via de la lectura única i sol·liciten que s’obri una tramitació ordinària que garanteixi un debat que sigui real, plural i amb fonaments tècnics. «El debat sobre l’habitatge és massa rellevant per reduir-lo a una votació accelerada», assenyala Xavier Vilajoana i per això demana que el Parlament escolti els operadors afectats, els ajuntaments, els experts jurídics, els col·legis professionals, les entitats representatives del sector i tots aquells actors que poden advertir de conseqüències no previstes, de les dificultats d’aplicació pràctica o d’aquells riscos que provoquin més inseguretat jurídica.

Segons l’APCE, el Parlament ha d’abordar el debat sobre l’habitatge amb la màxima ambició, però també amb la màxima responsabilitat institucional i qualitat democràtica. Les polítiques d’habitatge necessiten consens, rigor i estabilitat normativa, i una reforma d’aquesta transcendència no s’hauria d’aprovar sense el temps necessari per valorar adequadament el seu impacte i conseqüències sobre l’habitatge al territori.

«Catalunya acumula anys d’una intensa activitat legislativa en matèria d’habitatge, sovint marcada per contínues modificacions, la coexistència de diferents regulacions i una gran dificultat interpretativa tant per als ciutadans, com per a les administracions i els operadors econòmics», afirma Vilajoana.

Qualsevol nova regulació hauria d’extremar el rigor, la previsibilitat i la seguretat jurídica, i és per això que l’Associació de Promotors de Catalunya reclama que aquesta iniciativa es tramiti pel procediment legislatiu ordinari, amb el temps necessari per valorar adequadament totes les situacions afectades i evitar que una regulació concebuda per intervenir determinades pràctiques acabi perjudicant actuacions que contribueixen a construir, rehabilitar o mobilitzar habitatge.

D’altra banda, l’APCE també alerta del risc d’utilitzar de manera indiscriminada expressions com «compra especulativa» per referir-se a realitats molt diferents. En molts casos, les adquisicions d’habitatge o actius immobiliaris poden estar vinculades a actuacions de promoció, rehabilitació, regeneració urbana, transformació d’edificis, per incrementar l’oferta d’habitatge o la generació d’activitat econòmica i ocupació en la construcció.

Per al sector promotor constructor, la tramitació ordinària d’una normativa no és un obstacle, sinó que permet presentar esmenes, corregir possibles disfuncions, incorporar excepcions o règims transitoris, contrastar el seu encaix competencial, avaluar el seu impacte econòmic i evitar que una norma aprovada amb excessiva rapidesa acabi generant més problemes que solucions.

Per això, abans d’aprovar una regulació d’aquest abast, APCE considera imprescindible reconèixer i preservar totes aquelles actuacions que generen valor, que contribueixen a ampliar l’oferta d’habitatge, faciliten la rehabilitació del parc d’habitatges existent i que fan possible nova activitat residencial. En cas contrari, insisteixen, existeix el risc que els efectes de la norma acabin sent contraris als objectius perseguits i provoquin una reducció de la inversió i construcció de nou habitatge, de portar a terme accions de rehabilitació d’edificis i, en conseqüència, dels habitatges disponibles.