El lloguer públic a Espanya és de l’1,7%, lluny del 8% europeu

Espanya vol assemblar-se a Europa en la resposta a la crisi d’accessibilitat a l’habitatge, però parteix d’una realitat molt diferent: amb prou feines té habitatge públic i gairebé no compta amb els grans propietaris socials que sostenen el lloguer assequible en altres països. El parc social de titularitat pública amb prou feines s’acosta als 318.000 immobles –l’1,72% de les llars–, tot i que l’INE eleva al 3,3% el nivell si s’hi afegeixen pisos de lloguer assequible. No obstant, les dues xifres són molt lluny, es miri com es miri, del 8% de mitjana a la Unió Europea i de països com els Països Baixos (29%), Àustria (24%), Dinamarca (20%) i França (17%). Segons càlculs del Banc d’Espanya, per aconseguir un parc similar al de la UE "es requeriria la incorporació d’una xifra situada entorn del milió i mig de habitatges addicionals en règim de lloguer social".

El lloguer social suma prop de 28 milions d’habitatges als països europeus analitzats i representa, de mitjana, el 7% del parc total a l’OCDE i el 8% a la UE. França lidera el rànquing, amb prop de 4,7 milions d’habitatges; seguit dels Països Baixos, amb 2,24 milions d’habitatges socials; Alemanya, amb al voltant d’1,08 milions de habitatges socials en sentit estricte; Àustria, amb uns 978.500 habitatges socials, i Itàlia, amb uns 900.000 habitatges públics socials, segons la Federació Europea d’Habitatge Públic, Cooperatiu i Social. En comparació, Espanya apareix molt per sota fins i tot de Bèlgica, que compta amb més de 300.000 unitats malgrat tenir una població molt inferior.

Incentius a la propietat

Aquesta bretxa s’explica per la baixa inversió estatal en habitatge de lloguer, però també per la falta d’agents del tercer sector (associacions, cooperatives, entitats sense ànim de lucre o empreses de lucre limitat) que els tingui i gestioni a llarg termini. Espanya mai va construir un ecosistema estable de propietaris socials. "Històricament, s’ha apostat per la propietat, s’ha incentivat la compra i fins i tot quan teníem bones eines no es va construir un parc estable de lloguer assequible", explica Eduardo Gutiérrez Sanz, codirector general de Provivienda i president d’Alivas (Aliança per la Vivenda Assequible i Social).

Segons el seu parer, la diferència amb països com França, els Països Baixos o Àustria no rau només en el volum d’habitatges, sinó en l’existència d’operadors especialitzats que fa dècades que promouen, gestionant i reinvertint els beneficis a ampliar el parc assequible. "En altres països aquestes entitats s’han professionalitzat i fa dècades que fan sostenible el model. A Espanya no ha sigut així perquè les polítiques d’habitatge no han tingut estabilitat. Es pensa molt en termes electorals, però l’habitatge requereix programar inversions a 20 o 30 anys", afegeix.

Les housing associations no són propietaris privats corrents ni administracions públiques, sinó operadors socials professionalitzats: entitats sense ànim de lucre, cooperatives o societats de lucre limitat que promouen, compren, rehabiliten i gestionen habitatge assequible durant dècades, reinverteixen els beneficis obtinguts de les rendes regulades i estan sotmeses a un control públic.

"Les housing associations no poden existir de sobte. Són conseqüència d’un conjunt de decisions que a Espanya no es van prendre des dels anys 70 o 80", explica Alejandra Mora, sòcia fundadora d’Alas Vivienda Asequible, vehicle propietari de 643 habitatges a Catalunya i Madrid en règim de societats de benefici i interès comú (SBIC), una de les figures legals més semblants a Espanya a les housing associations. Espanya no va desenvolupar una figura equivalent perquè el gran parc d’habitatge que es va construir al segle XX va ser per vendre. "Al nord d’Europa es van centrar a crear aquesta infraestructura d’interès econòmic general i de tinença a llarg termini. Nosaltres vam decidir fomentar la propietat i la seva desqualificació", resumeix Mora. S’hi suma la falta d’un marc legal específic, d’avantatges fiscals, d’accés preferent a sòl i de finançament tou.

El problema comença pel reconeixement jurídic. A Espanya hi ha fundacions, associacions, cooperatives o entitats del tercer sector que treballen amb habitatge, però no una figura equivalent a les housing associations europees. Alivas ha promogut una proposta normativa "breu i tècnica" per reconèixer aquest tipus d’entitats. Mora coincideix en el diagnòstic: "Sense una llei de tercer sector professional i amb escala no podem fer res". Segons el seu parer, Espanya va deixar l’espai regulatori entre la promoció pública i la privada, però no va construir un tercer sector especialitzat. "Aquí vam fer una llei de fundacions molt vinculada a la investigació o a la cultura, però que no té sentit per al mercat de l’habitatge", afirma.

Sense avantatges fiscals

La falta de marc propi té conseqüències. Aquestes entitats no competeixen en igualtat de condicions amb altres actors immobiliaris ni compten amb un tractament fiscal específic. "No tenim els avantatges fiscals que tenen, per exemple, les socimis. No és que no tinguem incentius, és que tenim alguns obstacles que limiten el que fem", resumeix el president d’Alivas.

Per Mora, la regulació és la condició per a totes les altres coses: "Regular aquest tercer sector és la base per poder finançar-lo". Segons la seva opinió, a Espanya mai es va crear un mercat de deute per a aquest tipus d’operadors. "Aquí el model van ser hipoteques al comprador i crèdits al promotor. No ens vam plantejar com finançar entitats que mantinguessin habitatge assequible de lloguer a llarg termini", diu.

Entre les mesures que reclama hi ha bonificacions fiscals, accés preferent o directe a sòl públic, finançament estable i regles clares per rebre ajudes públiques. A canvi, aquestes entitats s’haurien de sotmetre a diversos controls: reinversió obligatòria de beneficis, transparència, límits salarials, control d’operacions i participació dels residents en la governança. La clau, insisteix Mora, no és només construir més habitatge, sinó decidir qui els manté assequibles amb el pas del temps.

Subscriu-te per seguir llegint