21 de juny de 2019
21.06.2019
La teva casa i TuLa teva casa i Tu

El mercat de l'habitatge està boig, boig, boig: convé comprar o llogar?

A Espanya, gairebé sempre s'ha preferit una quota hipotecària a una de lloguer

21.06.2019 | 17:25
El 70% de les persones necessita ajuda familiar per a l'entrada d'un pis.

"Llogar és llençar els diners". "Una hipoteca et lliga". "Els pisos sempre es revaloren". "Tenir casa en propietat és comptar amb una renda per a tota la vida". "Llogant, soc lliure". "No vull deure-li res a ningú i menys a un banc". Compro o llogo? Aquesta antiga disjuntiva té avui dia poc marge per a l'elecció i molta resposta immunològica a la salut del mercat immobiliari.

Espanya és un país de compradors. Hi ha poc lloc a la indefinició. Per economia, però també per cultura: aquí sempre s'ha preferit una quota hipotecària a una de lloguer. No obstant això, i malgrat la constatable recuperació econòmica, molts ciutadans són encara incapaços d'avançar l'entrada del preu de l'habitatge i/o d'assumir els costos de constituir una hipoteca.

I quina és la porta que el mercat vol que obrim? Com a Alícia al país de les meravelles, això dependrà molt del nostre tamany i del que ens digui l'equació al respecte. En tots dos casos es tractarà, com sempre, de fer comptes.

Marilia porta cinc anys residint a Espanya. És brasilera i el mes passat va adquirir la nacionalitat espanyola. Encara que sempre havia trobat avantatges a la compra, ha viscut tots aquests anys de lloguer fins que l'abril passat es va decidir per adquirir un habitatge en propietat. "Tenia por", explica, "de les pujades imprevistes i desproporcionades que estan experimentant moltes amigues amb els seus lloguers, algunes de les quals s'han vist obligades a canviar d'habitatge". Confessa que va considerar que aquell era un bon moment per comprar, "tot i que el preu dels pisos, sobretot a Madrid, estan pujant a un ritme accelerat". Les condicions de compra, continua, "van influir en la meva decisió i el fet que l'euríbor seguirà baix van determinar definitivament l'elecció de deixar el lloguer". "Sí o sí hauré de pagar l'habitatge, així doncs millor pagar una cosa que algun dia arribarà a ser meu, i les revisions anuals de la hipoteca les consideraré com el reajustament anual del lloguer".

Molts busquen, pocs compren


El de Marilia és un cas excepcional. La compra és malferida després que a l'abril registrés una caiguda del 3,1%, la major des d'abril de 2017, anotant així el tercer mes consecutiu de descensos, en dades de l'INE. Els joves representen el gran repte del sector immobiliari. D'ells, set de cada deu necessiten ajuda familiar per pagar l'entrada d'un pis i només un 13%, segons Fotocasa, pot accedir a pisos de 200.000 euros. El portal immobiliari assenyala que la demanda en el mercat de propietat ha crescut en recerca però no en compradors efectius, mentre que en el lloguer ha augmentat la proporció de persones que busquen sense trobar però també la xifra dels que rubriquen un contracte d'arrendament. Els joves intenten comprar un pis però en definitiva acaben vivint de lloguer.

I això que no són gens barats. El preu del lloguer va aconseguir el seu màxim històric al maig passat. Amb 11 euros per metre quadrat de mitjana a Espanya, un 1,2% superior al límit d'abril i un 7,5% més que al maig de 2018, llogar un habitatge avui és més car que mai. Comprar, però, no és molt més econòmic. Tot i que els tipus d'interès als quals els bancs presten els diners es van situar lleugerament per sobre del 2% per a un crèdit a 24 anys, al preu de compra s'hi ha de sumar sempre una sèrie de despeses fixes i importants que completen l'operació, com costos de gestoria, honoraris del banc, notari, impostos, IBI, inscripció en el registre, assegurança de llar...

Però, si com està previst, el preu del diner pugés el 2020, el finançament s'encariria, el que podria dissuadir la demanda d'hipoteques i, per tant, la compravenda d'habitatges. I la revisió a l'alça de les quotes hipotecàries a tipus variable afectaria al consum en general i de la demanda residencial en particular.

La precarietat laboral i l'alta rotació han allunyat els joves de la compra. "Són ells els que més lloguen, per aquests canvis sociològics però també per l'equiparació de la fiscalitat dels habitatges en propietat i en lloguer", il·lustra Julio Rodríguez López, membre d'Economistes Enfront de la Crisi i expresident del Banc Hipotecari. I aquest creixement de la demanda al costat d'altres fets del mercat com l'interès cada vegada més gran dels fons d'inversió per posar adquirir habitatges destinats al lloguer i la crida renda turística ha provocat un progressiu ascens dels preus.

Ciutats com Madrid (mitjana de 15 euros per metre quadrat) i Barcelona (13,9 euros el metre quadrat) han tocat sostre tot i el Reial decret llei impulsat pel Govern per contenir la pujada i amb els inquilins al límit de la seva capacitat de pagament. De fet, ja són més els desnonaments per lloguer que els que perden la seva llar per impagament d'hipoteca.

Els lloguers deixen d'encarir-se


Enmig de tanta foscor, l'Observatori de la Valoració de l'AEV publica una notícia esperançadora en el seu últim número: els lloguers no seguiran encarint-se. "El 90% dels experts consultats per l'associació creu que la capacitat de créixer de les rendes de l'habitatge s'ha esgotat per la manca d'increment dels salaris reals, el que impedeix a la població accedir a lloguers més alts", apunta en el text la seva directora, Paloma Taltavull, directora també del departament d'Anàlisi Econòmica de la Universitat d'Alacant.

Amb tot i malgrat aquesta petita llum a l'horitzó i tal com també sol·licita el Banc d'Espanya, Julio Rodríguez López aconsella la posada en marxa de més i millors polítiques públiques de lloguer. Entre les seves batalles més apassionades hi ha recuperar la pràcticament desapareguda figura del lloguer social perquè, diu, "el problema de l'habitatge a Espanya depèn en tot de la voluntat política de les administracions públiques". Demana al Govern d'Espanya reformar el concepte d'habitatge de protecció oficial (HPO) perquè mai sigui inferior als 30 anys. Diu que s'ha d'establir també un règim per als habitatges de lloguer (VSA) i facilitar als ajuntaments l'accés a terra.

Amb la crisi, moltes capes socials s'han quedat fora de la compravenda però, a mesura que l'economia ha anat a millor, la cultura de la compra ha tornat a ocupar el seu espai. D'acord a l'últim informe de Fotocasa sobre el mercat immobiliari espanyol, "avui hi ha més particulars comprant o intentant comprar (el percentatge ha pujat del 9% el 2018, al 12% el 2019)". També són més els que lloguen o intenten llogar un pis (el 9% de 2018 al 14% el 2019).

Com calcular quin model m'interessa?


Saber si resulta més rendible comprar que llogar dependrà de la localitat triada per fer l'operació. Preu, impostos i altres agregats condicionen les mensualitats, tant hipotecària com de lloguer.

Com a exemple, comparem un habitatge de nivell mitjà a la capital d'Espanya i una altra a la localitat més econòmica del país per gaudir d'una llar.

Madrid

  • Preu de la casa, un pis de segona mà: 300.000 euros
  • Hipoteca concedida: 200.000 euros.
  • Despeses associades a la compra: 8% - 24.000 euros (Madrid és una de les regions amb un ITP més baix).
  • Cost d'un lloguer equivalent: 1.000 euros al mes.
  • Despeses de comunitat: 80 euros al mes, 960 a l'any, 23.040 en els 24 anys
  • Despeses anuals com a propietari (IBI, assegurança de la casa ...): 900 euros a l'any, 10.800 en els 24 anys.
  • Quota hipotecària: 870,12 euros (amb un tipus fix del 2,4% a 24 anys - TAE del 2,72% per al conjunt de l'operació).
  • Altres assegurances associades al crèdit hipotecari: 300 euros l'any, 7.200 euros en els 24 anys.
  • Comprar a Madrid suposarà un cost total de 408.434 euros amb la garantia de tenir en propietat un bé que després pot ser venut, recuperar la inversió i una mica més. Com a lloguer resultarà un cost total de 288.000 euros, a raó d'una mensualitat de 1.000 euros al mes. En comptes globals, a Madrid sembla més rendible llogar que comprar, però a raó de quotes mensuals encara resulta més econòmic comprar que llogar.
  • Socuéllamos
  • Preu de la casa, un pis de segona mà: 63.400 euros
  • Hipoteca concedida: 30.000 euros.
  • Despeses associades a la compra: 9%: 5.706 euros
  • Cost d'un lloguer equivalent: 350 euros al mes.
  • Despeses de comunitat: 20 euros al mes, 240 a l'any, 5.760 en els 24 anys
  • Despeses anuals com a propietari (IBI, assegurança de la casa ...): 100 euros l'any, 2.400 en els 24 anys.
  • Quota hipotecària: 130 euros (amb un tipus fix del 2,4% a 24 anys - TAE del 2,72% per al conjunt de l'operació). 37.440 en els 24 anys.
  • Altres assegurances associades al crèdit hipotecari: 300 euros l'any, 7.200 euros en els 24 anys.
  • Comprar a Socuéllamos suposarà un cost total de 84.446 euros amb la garantia de tenir en propietat un bé que després pot ser venut, recuperar la inversió i una mica més. Com a lloguer resultarà un cost total de 100.800 euros, a raó d'una mensualitat de 350 euros al mes. A Socuéllamos és molt més econòmic comprar que llogar, tant des d'una perspectiva total com des d'una mensual.
Compartir a Twitter
Compartir a Facebook