Nova Llei del Lloguer d'Habitatges: llums i ombres

- Llibertat de pactes en els arrendaments d'habitatges. Trencant la taxativa prohibició de l'art. 6 de la LAU, el nou art. 4 obre un camí perquè les parts puguin pactar determinades qüestions fonamentals en els arrendaments d'habitatges, sense perjudici d'allò disposat de manera específica en determinats preceptes. Hi ha remissió, d'altra banda, al Codi Civil com norma d'aplicació supletòria.

- La durada de l'arrendament: es redueix de cinc a tres anys la pròrroga obligatòria i de tres a un la pròrroga tàcita, per dinamitzar el mercat del lloguer i dotar-lo de més flexibilitat. Així, arrendadors i arrendataris podran adaptar-se amb més facilitat a eventuals canvis en les seves circumstàncies personals. Cal recordar que amb el Reial Decret Llei 2/85, d'absoluta llibertat de pactes, van ser molt pocs els arrendadors que van rescindir el contracte arribat el venciment si l'arrendatari havia complert amb els esmentats requisits.

- La recuperació de l'immoble per l'arrendador per destinar-lo a habitatge permanent en determinats supòsits, que requereix que hagi transcorregut almenys el primer any de durada del contracte, sense necessitat de previsió expressa en el mateix, dotant de més flexibilitat l'arrendament.

- La previsió que l'arrendatari pugui desistir del contracte en qualsevol moment, una vegada que hagin transcorregut almenys sis mesos i ho comuniqui a l'arrendador amb una antelació mínima de trenta dies. Es reconeix la possibilitat que les parts puguin pactar una indemnització per al cas de desistiment. L'art. 11 permet a l'arrendatari renunciar al contracte, passats els sis mesos, simplement mitjançant comunicació amb un mes d'antelació. Això, se suposa, farà que també l'arrendador compleixi bé amb les seves obligacions i molt més si l'arrendatari actua amb bona fe. Crec que és una compensació positiva en relació amb els nous drets de l'arrendador.

Si transcorreguts tres mesos a comptar de l'extinció del contracte o, en el seu cas, de l'efectiu desallotjament de l'habitatge, no haguessin procedit l'arrendador o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o el seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial a ocupar aquesta per si, segons els casos, l'arrendatari podrà optar, en el termini de trenta dies, entre ser refet en l'ús i gaudi de l'habitatge arrendat per un nou període de fins a tres anys, respectant, en la resta, les condicions contractuals existents al temps de l'extinció, amb indemnització de les despeses que el desallotjament de l'habitatge li hagués suposat fins el moment de la reocupació, o ser indemnitzat per una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que quedés per complir fins a completar-ne tres, llevat que l'ocupació no hagués tingut lloc per causa de força major.

L'arrendatari podrà desistir del contrac?te d'arrendament, una vegada que hagin transcorregut almenys sis mesos, sempre que ho comuniqui a l'arrendador amb una antelació mínima de trenta dies. Les parts podran pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l'arrendatari hagi d'indemnitzar l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que falti per complir. Els períodes de temps inferiors a l'any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització.

Les mesures de la nova Llei de Lloguer es queden en la superfície, limitant-se simplement a plasmar per escrit alguns hàbits i costums propis del lloguer. Així, per exemple, la possibilitat de pactar la durada del contracte entre les parts, avisar amb un cert termini a l'altra part de la intenció d'abandonar l'immoble o la possibilitat de condonació les despeses de rehabilitació de l'habitatge amb el pagament de la renda mensual, són pràctiques habituals en el 95% dels lloguers que es realitzen a Espanya.

El fet d'incomplir algun d'aquests pactes acostuma a desembocar en una demanda de desnonament, de la mateixa manera que passa amb un incompliment d'un pagament de les rendes. I és en aquest punt on la Llei no aporta cap solució.

El pitjor de tot és que la informació que es facilita al ciutadà és molt esbiaixada, ja que, com després veurem, per esmentar un exemple significatiu, no existeix aquesta possibilitat que si l'arrendatari no paga en 10 dies se'n va al carrer. Serà llançat, sí, però a través d'uns terminis judicials sempre superiors. Convé subratllar la falsa convicció de la llegenda urbana que s'ha estès a la societat donant per fet que el llogater vagi a abandonar l'habitatge en 10 dies després de presentar el propietari la demanda.

La realitat és molt diferent ja que, transcorregut l'esmentat termini, i mai de manera immediata, el jutge haurà d'emetre un acte decretant la data de llançament -execució del desnonament- que, en el millor dels casos, es portaria a terme en un període no inferior a 3 o 4 mesos, essent la mitjana habitual de 6 mesos.

És per això que resulta irreal plantejar que en 10 dies pugui gestionar-se un desnonament com ara es planteja. N'hi ha prou de recordar que, a dia d'avui, els processos civils es gestionen en sis mesos de mitjana; contenciosos en vuit i penals fins en dos anys, el que revela la càrrega de treball dels nostres jutjats.

Una novetat destacada radica en l'obligatorietat, per part del propietari, de registrar el contracte de lloguer, mantenint l'arrendatari el seu dret a seguir ocupant l'habitatge en el cas que l'arrendador decideixi vendre-la. No obstant això, ha de posar-se en dubte aquesta mesura. Així, hem de recordar que la inscripció en el Registre comporta uns costos importants. Actualment, registrar el contracte de lloguer té un cost d'uns 45 euros per a un contracte de lloguer d'un any la renda del qual sigui de 1.000 euros i el procés implica: a) acudir al notari per elevar el contracte a escriptura pública (per la qual cosa arrendador i llogater han d'estar d'acord a registrar el contracte) b) pagar els impostos i c) acudir al Registre de la Propietat.

Sobre el tema del Registre de la Propietat, faig constar la meva oposició a la gairebé obligació d'inscripció dels arrendaments (ara ja hi ha llibertat sobre això, d'acord amb el RD 297/1996, en relació amb la Disposició Addicional Segona de la LAU 29/1994), doncs és posar traves administratives a la normal negociació entre les parts i que fins ara funcionava de manera satisfactòria. A tenor del nou text, caldrà aconsellar, sobretot a l'arrendatari, que demani la inscripció, encara que això suposi complicacions de tipus administratiu i econòmic, encara que caldrà esperar a la reforma obligada per la nova Llei que estem comentant (abans de sis mesos, diu la Disposició Addicional Segona), en relació amb els documents hàbils per a la inscripció i les condicions de cancel·lació, incloent nous aranzels notarials i registrals, a fi de poder donar una opinió més concreta, però és evident que només el fet que les parts hagin de comparèixer davant de notari o registrador pot resultar una molèstia i un cost innecessaris.

L'art. 27.4 planteja una completa utopia i és que en els contractes inscrits en el Registre la manca de pagament de l'arrendatari (que ha de figurar expressament en el contracte, fet que suposa una reiteració de les previsions del mateix art. 27, apartat 2 a) pot donar lloc a la resolució, previ requeriment fet per jutge o notari.

Doncs bé, a banda que no se sap com es configura el requeriment judicial, el precepte considera la resolució si l'arrendatari no contesta en deu dies, plantejant-se també els dubtes sobre què passa si no es rep la notificació, quin ha de ser el contingut de la resposta i, sobretot, finalment si es considera resolt el contracte, com i finalment de quina manera es llança a l'arrendatari del pis ocupat.

Aquestes qüestions fonamentals no apareixen en l'esmentat precepte, que tampoc fa cap remissió a la normativa concreta de la LEC, per la qual cosa, tal com ara està redactat, és totalment inoperant.

Si aquest és l'exemple que ha sortit a la premsa per dir que en deu dies s'expulsa un llogater, és evident que la informació és totalment equivocada. El problema no és la nova llei sinó la seva aplicació i això són figues d'un altre paner.