15 de setembre de 2019
15.09.2019
Diari de Girona

Només es pot desnonar amb dotze mensualitats d'impagament de quota hipotecària

15.09.2019 | 00:31
Només es pot desnonar amb dotze mensualitats d'impagament de quota hipotecària

El Tribunal Suprem, en sentència de 2019.09.11, ha paralitzat tots els desnonaments amb menys de 12 quotes de préstec impagades. Aquesta decisió judicial afecta uns 17.000 casos judicialitzats per clàusules abusives que porten mesos paralitzats als jutjats i audiències, a l'espera de la decisió.

Recordem que el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) va establir, el passat mes de març d'aquest any, que les clàusules de venciment anticipat de préstecs hipotecaris declarades abusives pels jutjats podien ser substituïdes llevat que el consumidor s'exposés a conseqüències que li fossin especialment perjudicials. La llei en aquest moment assenyalava que es podia iniciar un desnonament a partir de tres quotes de préstec impagades.

En els contractes i/o escriptures de préstec per a l'adquisició d'habitatges, els bancs introduïen una clàusula anomenada «venciment anticipat» que suposava per al prestatari o deutor la pèrdua del benefici del termini en tots aquells supòsits en què es produeix l'incompliment pel deutor de les obligacions contretes en el contracte, essencialment l'impagament de quotes. Amb una sola quota impagada, el banc podia donar per resolt el préstec, encara que en la pràctica s'esperava més temps.

Els contractes de préstec anteriors a 14 de maig de 2013 contenien una clàusula genèrica de venciment anticipat que deia: «Es produirà el venciment anticipat en els supòsits d'impagament d'una o diverses quotes mensuals del préstec així com de qualsevol altra de les obligacions contretes en aquesta escriptura». Aquesta clàusula havia estat declarada vàlida pel Tribunal Suprem, en sentències de 4 de juny de 2008, 12 de desembre de 2008 i 17 de febrer de 2011. Igualment la Direcció General de Registres i Notariat en reiterades resolucions havia declarat la seva validesa i la seva inscripció en els respectius registres de la propietat (RDGRN de 2 de juliol de 1999). A partir de la Llei 1/2013 les clàusules de venciment anticipat adopten el criteri establert en l'art. 693.2 LEC, que requereix l'impagament d'almenys tres quotes del préstec hipotecari per donar-lo per vençut.

Recordem que davant el canvi jurisprudencial del TJUE en aquesta matèria, es va publicar la nova Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari que es va aprovar al maig de 2019, la qual ampliava els temps d'impagament de quotes i la quantia de no pagar, i tot això, d'acord amb l'assenyalat per la Justícia europea. Doncs bé, ara el Suprem s'ha acollit a aquestes noves mesures, ja que són més beneficioses per al consumidor i deutor per a la seva aplicació en tots els casos que es troben en els jutjats paralitzats.

En aquesta sentència, el Tribunal Suprem ha fixat els criteris per aplicar els efectes de la nul·litat de les clàusules de venciment anticipat de préstecs hipotecaris acordats pel Tribunal de Justícia de la UE al març passat. El Tribunal Suprem ha resolt que els beneficis de la nova llei hipotecària espanyola, de març d'aquest any, s'apliquin als contractes signats abans de l'entrada en vigor d'aquesta. A la pràctica, això suposa que els jutjats no podran admetre demandes de desnonaments amb menys de 12 mesos d'impagament de quota del préstec hipotecari.
La solució del Tribunal Suprem té en compte el resolt pel TJUE, que va considerar que les clàusules de venciment anticipat eren nul·les per abusives, però ha assenyalat que, un cop suprimida aquesta clàusula, els tribunals podrien aplicar en el seu lloc el dret hipotecari espanyol si consideren que aquesta clàusula era essencial en el contracte. La llei llavors vigent permetia executar un préstec hipotecari amb un mínim de tres quotes impagades, de manera que la decisió del TJUE donava per vàlids els desnonaments a partir de la quarta quota impagada del préstec, si el banc decidia donar per resolt el contracte. No obstant això, la reforma de la llei hipotecària, aprovada el març passat, canvia, a favor del consumidor, els mínims legals amb els quals el banc pot declarar el venciment anticipat de la hipoteca: a la primera meitat de la vida del préstec, el banc podrà iniciar la demanda judicial si hi ha un impagament de, almenys, 12 mensualitats o un 3% de l'import del préstec; mentre que en la segona meitat del préstec ha d'acreditar un impagament de, almenys, 15 mesos o un 7% del capital.

En línies generals, la sentència del Tribunal Suprem amplia els drets dels consumidors, però deixa també alguna escletxa oberta favorable a la banca. Aquestes sorgeixen, sobretot, dels criteris, no vinculants, que ha establert la sala civil per als procediments d'execució hipotecària oberts en tribunals inferiors en els quals encara no s'hagi executat el desnonament. El Suprem fixa que els processos en què el préstec es va donar per vençut abans de l'entrada en vigor de la llei hipotecària de 2013 per aplicació d'una clàusula contractual considerada nul·la, haurien de ser arxivats sense més tràmit. Aquells en què es va executar el préstec després de l'entrada en vigor de la llei de 2013, també hauran de ser arxivats si l'incompliment del deutor hipotecari és inferior a les 12 quotes que marca la normativa ara vigent. Si l'incompliment en el pagament de les quotes del préstec és superior a l'any, els tribunals poden continuar la tramitació del procés de desnonament. La sentència també diu que l'arxiu dels processos de desnonament per impagament de quotes del préstec no impedirà al banc poder presentar una nova demanda executiva basada no en la clàusula abusiva de venciment anticipat, sinó en l'aplicació de la nova llei hipotecària.

En conclusió, tots els procediments d'execució hipotecària on les quotes impagades no superin l'any hauran de ser arxivats, i els que superin aquest lapse de temps seguiran tramitant-se.

El fet d'aplicar l'última normativa hipotecària suposa una victòria per als consumidors en tant que la relativa a 2013 establia que es podria activar el procés de desnonament amb un impagament de 3 mesos. No obstant això, el Suprem adverteix que el fet que es paralitzin tots aquests processos no impedeix que es produeixin noves demandes en aquest sentit.

Per tant, la novetat amb aquest pronunciament del Suprem no radica tant a aclarir la naturalesa de les clàusules de venciment anticipat de préstecs hipotecaris (les quals ja havien estat declarades nul·les), sinó que es tracta d'una qüestió de terminis.

Aquesta sentència ha vingut a coincidir en el temps amb l'informe de l'advocat general del TJUE sobre la clàusula de l'interès IRPH Caixes, el qual, segons el seu informe, és nul, fet que suposa un avanç més per als consumidors, en el cas que el TJUE accepti aquesta postura i una garrotada per a la banca.

Però no oblidem que signar una nova hipoteca mai serà igual.

Compartir a Twitter
Compartir a Facebook