Les mesures de protecció relatives als lloguers de locals de negocis

Aquesta normativa contempla mesures de protecció als autònoms i petites i mitjanes empreses, d'entre les que fem esment a les relatives als lloguers. En l'anterior Reial Decret llei 11/2020 de 30 de març, que va establir mesures en relació amb els lloguers d'habitatges, no es van preveure mesures semblants en relació amb els arrendaments de locals de negoci, o més exactament, els d'ús diferent a l'habitatge.

Aquesta absència havia estat molt criticada. Per tal de donar una possible solució, s'invocà l'aplicació de la clàusula rebus sic stantibus, traduït com «estant així les coses». Aquesta clàusula és una creació de la Jurisprudència, permetria la modificació o suspensió del contracte, fins i tot la seva resolució, en cas de canvi completament imprevist de les circumstàncies que es tingueren en compte a l'hora de celebrar el negoci.

El problema és que aquesta clàusula no és d'aplicació automàtica, en no estar regulada legalment. Això obliga que, si no hi ha un acord previ entre les parts, s'ha d'acudir als tribunals de Justícia, amb tot el que això comporta.

Amb aquest nou Reial Decret llei s'intenta resoldre aquesta situació, tenint en compte l'esperit d'aquesta clàusula rebus sic stantibus, i sempre en defecte d'acord entre arrendador i arrendatari.

Qui té dret a aquestes mesures? Doncs els treballadors autònoms i les pimes que hagin vista la seva activitat suspesa per la declaració de l'estat d'alarma. També, malgrat que la seva activitat no s'hagi suspès, si la seva facturació durant el mes anterior s'hagi reduït almenys en un 75%, en comparació a la facturació mitja mensual que van tenir durant el mateix trimestre a l'any 2019.

És necessari a més que, en el cas dels autònoms, estiguin afiliats i donats d'alta en el règim especial de la Seguretat Social o mutualitats substitutives a la data de la declaració de l'estat d'alarma el 14 de març. Pel que fa a les pimes, han de complir els requisits que la Llei de Societats de Capital.

Quines serien les mesures que poden sol·licitar? A l'igual que amb els arrendaments d'habitatges, les mesures depenen de la condició de l'arrendador, aspecte que ha estat criticat a la vista del principi d'igualtat. Així, d'una banda s'estableixen mesures quan l'arrendador és una empresa o entitat pública d'habitatge, o gran tenidor (persona física o jurídica titular de més de deu immobles urbans amb exclusió de garatges i trasters, o de superfície construïda major de 1.500 m2). En aquests casos, l'arrendatari pot demanar una moratòria en el pagament de la renda durant tot el temps que duri l'estat d'alarma, i les posteriors amb un màxim de quatre mesos. Aquestes rendes s'hauran de pagar de manera fraccionada durant un termini de dos anys, sense despeses ni interessos, i durant la vigència del contracte. Val a dir que, a diferència dels lloguers d'habitatges, no es preveu la possibilitat de demanar una reducció del 50% de la renda, supòsit que alguns autors ho han considerat com una autèntica expropiació que hauria de ser indemnitzada per part de l'Estat. En tot cas, i si no hagués un acord previ entre les parts, aquesta moratòria s'aplicarà de manera automàtica.

Pel cas que l'arrendador sigui una persona física o jurídica que no compleixi els requisits anteriors, es preveu que l'arrendatari també pugui demanar una moratòria en el pagament de la renda, sempre que no hi hagués un acord anterior entre arrendador i arrendatari per a l'aplaçament de la renda o la seva rebaixa. En aquests casos no s'estableix que la moratòria sigui automàtica, a diferència de l'anterior supòsit, ni tampoc es preveu que tingui una durada determinada. El que sí es preveu és que les parts puguin pactar que la fiança de l'arrendament (que com a mínim és de dues mensualitats de renda) es destini al pagament total o parcial de la renda. En aquests casos, l'arrendatari haurà de reposar l'import de la fiança en un termini d'un any. No es té en compte, però, que aquesta fiança es trobi dipositada en un organisme públic (a Catalunya l'Incasòl), fet que obligarà també a donar instruccions per poder fer devolucions de fiances en aquests casos.

És important que en un i altre cas, la sol·licitud de la moratòria en el pagament de la renda s'ha de fer en el termini d'un mes des de l'entrada en vigor del Reial Decret llei, (és a dir, a partir del 23 d'abril). No s'estableix en quina forma s'ha de fer, per la qual cosa és aconsellable fer-ho per un mitjà que deixi constància del seu enviament i recepció.

A la petició s'haurà d'acompanyar amb la justificació del cessament de l'activitat per certificat emès per l'Agència Tributària o òrgan autonòmic corresponent. I en el cas que s'hagi de justificar la reducció de la facturació, serà suficient una declaració responsable de l'arrendatari. Ara bé, en aquest cas es preveu que l'arrendador pugui reclamar a l'arrendatari que li presenti els llibres comptables per justificar la reducció de l'activitat, exigència que podem preveure que comportarà problemes.

Per últim, i en la línia de la desconfiança que demostren els poders públics cap als ciutadans, a l'igual que en els arrendaments d'habitatges s'estableix que qui gaudeixi d'aquestes mesures sense complir els requisits legals, hauran de respondre dels danys i perjudicis que hagin ocasionat, que no serà inferior al valor del benefici que hagin obtingut.

Caldrà veure quin serà l'efecte d'aquestes mesures en la pràctica. En tot cas, és destacable que s'hagi atès legalment a la situació dels arrendaments de locals, que havien estat oblidats anteriorment. De tota manera, creiem que sempre serà millor intentar arribar a un acord entre arrendador i arrendatari, que prevegi la situació en concret i que permeti assolir una solució satisfactòria per totes dues parts.