Contenció dels lloguers en zones amb preus topats

La publicació conjunta de les dades sobre els preus de l’habitatge dels últims dos trimestres ha posat sobre la taula la informació per analitzar com han evolucionat els lloguers dos anys després del límit al lloguer, una mesura prevista en la llei espanyola d’habitatge i aplicada a Catalunya el març del 2024 a 140 municipis (ampliats a 271 quatre mesos més tard).

Les dades presentades recentment per la secretaria d’habitatge de la Generalitat assenyalen un encariment dels lloguers del 4% l’últim any, comparant els primers trimestres, un creixement per sobre de l’IPC (d’entre el 2% i el 3%). Tot i així, els seus impulsors polítics s’han congratulat perquè el preu mitjà dels nous contractes, de 861 euros, és un 0,9% inferior al del primer trimestre del 2024, que reflectia els preus previs a la limitació.

Avui, el 28% dels municipis catalans compten amb un límit: junts, allotgen el 90% de la població. I, malgrat que fan falta estudis científics per analitzar quin impacte ha tingut la regulació en el mercat del lloguer, les dades ja revelen algunes tendències, com la divergència entre els municipis limitats i els que no ho estan.

La diferència més notòria és l’evolució de preus des del moment d’aplicar el límit. Entre els prop de 2.000 contractes que es signen trimestralment als municipis sense capar (l’Incasòl no mostra els pobles amb menys de cinc contractes trimestrals), els preus del lloguer han pujat un 9,5% des del primer trimestre del 2024, just quan es va aprovar la mesura.

En canvi, als municipis on sí que s’aplica el límit als lloguers, els preus mitjans han baixat un 1,3%, tenint en compte les 100.000 signatures anuals, de mitjana. La xifra és negativa però lleugerament superior a la dels primers mesos després de la limitació, quan el preu era entre un 3% i un 5% inferior.

Exemple d’això és Barcelona, els nous contractes de la qual són ara un 4,7% més barats que abans del límit; l’Hospitalet de Llobregat, amb un descens del 6,2%, i, en menys mesura, Girona i Lleida, de l’1,6% i de l’1,7%. No ha sigut així a Sabadell i Terrassa: els seus preus han pujat un 7,2% i un 4,7% en dos anys, respectivament. Badalona ha protagonitzat l’encariment més marcat entre les principals ciutats: els lloguers costen un 11,4% més que el 2024.

És més subtil, això sí, la diferència entre zones tensionades i no tensionades quant al creixement interanual dels lloguers, un dels principals indicadors del mercat. A la majoria dels municipis amb dades, inclosos les que tenen capat el lloguer, han experimentat pujades de preu en els últims dotze mesos. Tot i així, també hi ha diferències: els municipis regulats han pujat un 3,7%, per sota del 9,5% de la resta de poblacions, generalment més petites i rurals.

¿I què passa amb l’oferta?

La baixada de preu no és l’única mètrica per mesurar fins a quin punt és útil una limitació com aquesta. Els detractors de la llei argumenten que, impedint pujades de preu, es desincentiva els propietaris que arrendin els seus pisos. Aquí és on entra el segon indicador: l’oferta. En realitat, no hi ha un únic indicador d’oferta. Sovint es miren els anuncis disponibles en portals o el nombre de contractes signats trimestralment, tot i que aquest compte ignora altres causes com una durada més prolongada dels contractes o la caiguda del lloguer de temporada.

En tot cas, el mercat del lloguer no s’ha empetitit després de la llei d’habitatge. Segons les dades de les fiances dipositades a l’Incasòl, en tots els trimestres des del 2021 hi ha hagut més altes que baixes, tant a les zones tensionades com a les que no ho estan. És a dir, s’ha ampliat el nombre de llars que, en coneixement de l’institut públic, viuen de lloguer.

Malgrat aquestes tendències, encara falta esperar a anàlisis més profundes: fan falta estudis de causalitat per confirmar els efectes positius i negatius del límit. I els antecedents no s’acaben de posar d’acord.