Guerra de veïns per la roba estesa, els sorolls i l’ascensor: la llei pot obligar-te a retirar-ho tot

Viure en una comunitat de propietaris significa compartir molt més que una adreça. Els patis, les escales, els ascensors, els terrats, els portals i, en molts casos, les façanes són elements comuns que no pertanyen exclusivament a cap veí.

Aquesta convivència pot provocar conflictes per qüestions aparentment quotidianes: estendre la roba al celobert, deixar objectes al replà, ocupar el terrat, fer soroll de matinada, embrutar l’ascensor o instal·lar aparells sense autorització.

El problema apareix quan un propietari considera que pot fer el que vulgui perquè viu a casa seva. La realitat és que, encara que l’interior del pis sigui privat, qualsevol actuació que afecti l’exterior de l’edifici o els espais compartits pot quedar limitada pels estatuts de la comunitat, pels acords de la junta i per la normativa vigent.

La roba estesa pot desencadenar un conflicte veïnal

Estendre la roba en un pati interior és un costum molt arrelat. Tanmateix, el fet que sigui habitual no significa que sempre estigui permès.

El conflicte no acostuma a sorgir només per la roba, sinó per les instal·lacions que s’hi col·loquen: cordes, politges, suports metàl·lics o ancoratges fixats als murs.

L’article 7.1 de la Llei de propietat horitzontal estableix que el propietari pot modificar els elements interiors del seu habitatge sempre que no alteri la seguretat, l’estructura, la configuració o l’estat exterior de l’edifici ni perjudiqui els drets d’un altre propietari. En la resta de l’immoble, no pot efectuar alteracions sense comunicar-les i seguir el procediment corresponent.

Per tant, si l’estenedor altera la façana, afecta un mur comú, causa degotejos o contradiu els estatuts, la comunitat en podria exigir la retirada.

No obstant això, no es pot afirmar que qualsevol peça de roba estesa sigui automàticament il·legal. Cal examinar els estatuts, el títol constitutiu, els acords adoptats i les possibles ordenances municipals.

Què passa amb l’estètica de l’edifici?

La façana no és només la part exterior visible des del carrer. Determinats patis interiors, celoberts, balcons, baranes i murs també poden formar part de la configuració exterior o dels elements comuns de l’immoble.

Això significa que un propietari no pot decidir unilateralment:

• Tancar un balcó o una terrassa.
• Canviar el color de les finestres.
• Instal·lar tendals diferents dels aprovats.
• Col·locar una unitat d’aire condicionat a la façana.
• Fixar antenes, cartells o estructures en murs comuns.
• Modificar baranes o tancaments.
• Instal·lar cordes o suports que alterin la imatge de l’edifici.

La comunitat de veïns té dret a protegir la uniformitat estètica, la seguretat i la integritat de l’immoble. Ara bé, la majoria necessària per autoritzar una obra varia segons la naturalesa de l’actuació. No totes les decisions requereixen unanimitat: algunes es poden aprovar per majoria simple, altres per majories qualificades i determinades modificacions del títol constitutiu o dels estatuts poden exigir un acord més reforçat. Les regles generals de votació es troben principalment a l’article 17 de la Llei de propietat horitzontal.

Patis, replans i terrats: comuns encara que només els utilitzi un veí

Un pati o una terrassa pot ser un element comú d’ús privatiu. Això vol dir que només un habitatge en té l’ús habitual, però que el propietari no n’adquireix necessàriament la plena titularitat.

Aquesta diferència és decisiva. Tenir-ne l’ús exclusiu no dona dret a construir-hi, cobrir-lo, perforar murs o modificar-ne l’estructura sense autorització.

El veí que en gaudeix també ha de mantenir-lo en condicions adequades, permetre les reparacions comunitàries necessàries i evitar activitats que causin humitats, brutícia, males olors o perjudicis als altres habitatges.

L’ascensor també pot convertir-se en un camp de batalla

Els conflictes relacionats amb l’ascensor comunitari són freqüents. Hi pot haver discussions per deixar-hi brutícia, bloquejar-ne les portes, transportar objectes voluminosos, causar desperfectes durant una mudança o permetre que els animals hi entrin sense control.

També són habituals les disputes sobre qui ha de pagar la instal·lació, la substitució o les obres d’accessibilitat.

La Llei de propietat horitzontal regula determinades obres obligatòries de conservació i d’accessibilitat, incloses algunes intervencions sol·licitades per propietaris amb discapacitat o més grans de 70 anys, dins dels requisits i límits econòmics establerts legalment.

Un propietari no pot deixar de pagar automàticament les despeses de l’ascensor només perquè viu a la planta baixa o afirma que no l’utilitza. Cal revisar el títol constitutiu, els estatuts i l’acord concret, perquè les exempcions no es poden presumir.

Sorolls, festes i activitats molestes

Els sorolls veïnals són un altre dels grans motius de conflicte. Música a un volum excessiu, festes nocturnes, crits, obres fora de l’horari permès o animals que borden constantment poden fer impossible la convivència.

L’article 7.2 prohibeix que als pisos o locals es desenvolupin activitats prohibides pels estatuts o que siguin perjudicials, molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.

No qualsevol soroll puntual permet presentar una demanda. Perquè la comunitat actuï amb garanties, normalment cal demostrar que les molèsties són persistents o prou greus. Poden servir com a proves els avisos policials, els mesuraments acústics, els testimonis, les comunicacions escrites o les actes de la comunitat.

També s’han de tenir en compte les ordenances municipals de soroll, que poden establir horaris i límits diferents segons el municipi.

Bicicletes, cotxets i mobles als replans

Deixar bicicletes, sabaters, cotxets infantils, bosses d’escombraries o mobles als replans pot semblar inofensiu, però aquests espais són comuns.

La comunitat pot prohibir que s’ocupin si els objectes dificulten el pas, obstaculitzen una evacuació, afecten l’accessibilitat o generen problemes de seguretat i neteja.

Les escales, els portals i els passadissos no són una ampliació de cada habitatge. Un veí no pot apropiar-se permanentment d’una part del replà pel simple fet que estigui davant de la seva porta.

Quina llei regula aquests conflictes?

Amb caràcter general a Espanya, la norma principal és la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal. Regula els drets i les obligacions dels propietaris, el funcionament de les juntes, els acords comunitaris, les obres, les quotes i les accions contra activitats molestes.

També són importants:

• El títol constitutiu de l’edifici.
• Els estatuts de la comunitat.
• Les normes internes de convivència.
• Els acords aprovats per la junta.
• El Codi civil.
• Les ordenances municipals.
• La normativa autonòmica aplicable.

A Catalunya, la propietat horitzontal es regula principalment pel llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, que conté el règim propi de les comunitats de propietaris. Per això, davant d’un conflicte en un edifici català, no s’ha d’aplicar mecànicament només la llei estatal: cal comprovar la normativa catalana vigent. El mateix Codi de propietat horitzontal del BOE incorpora aquesta regulació autonòmica com a normativa específica.

Els acords de la comunitat s’han de complir?

Els acords adoptats vàlidament per la junta de propietaris obliguen els propietaris, sempre que no hagin estat anul·lats judicialment.

Un veí que no estigui d’acord no pot limitar-se a ignorar-los. Pot votar en contra, deixar constància de la seva oposició i, quan es compleixin els requisits legals, impugnar l’acord davant dels tribunals.

La impugnació no converteix automàticament l’acord en inaplicable. Amb caràcter general, l’acord continua produint efectes mentre un jutge no n’ordeni la suspensió cautelar o el declari nul.

Què passa si un veí desobeeix la comunitat?

Si un propietari instal·la un element no autoritzat, altera la façana o ocupa una zona comuna, el primer pas acostuma a ser un requeriment perquè restitueixi l’espai al seu estat original.

La comunitat hauria d’actuar de manera ordenada:

1. Documentar la infracció amb fotografies, actes o informes.
2. Comprovar els estatuts i els acords vigents.
3. Fer un requeriment escrit al propietari.
4. Incloure el problema a l’ordre del dia de la junta.
5. Aprovar, quan correspongui, l’exercici d’accions judicials.
6. Presentar una demanda si l’incompliment continua.

Quan es tracta d’una activitat molesta o prohibida, el president de la comunitat, per iniciativa pròpia o a petició d’un propietari o ocupant, pot requerir el cessament immediat. Si la conducta continua, la comunitat pot acordar l’inici d’una acció de cessació davant dels tribunals.

El jutge podria ordenar el final de l’activitat, exigir la retirada de les instal·lacions o reclamar els danys causats. En els casos previstos per la llei, una activitat especialment greu i persistent pot arribar a comportar la privació temporal de l’ús de l’habitatge o local.

La comunitat no pot imposar qualsevol prohibició

La comunitat també té límits. No pot aprovar normes arbitràries, discriminatòries o contràries a la llei. Tampoc pot entrar en un habitatge, retirar objectes per la força o sancionar econòmicament un propietari sense una base legal o estatutària suficient.

Els acords han d’haver estat adoptats per l’òrgan competent, amb la majoria exigida, constar a l’acta i respectar els drets dels propietaris.

Per això, abans d’iniciar una guerra veïnal, és important comprovar si l’element és realment comú, què estableixen els estatuts i si l’acord s’ha aprovat correctament.

Estendre la roba, instal·lar un aparell d’aire condicionat o deixar una bicicleta al replà poden semblar decisions privades. Però, quan afecten la façana, la seguretat o les zones comunes, deixen de ser una qüestió exclusivament personal.

La convivència no depèn només del que resulta còmode per a cada veí. També exigeix respectar les normes, els acords comunitaris i els drets de la resta de residents.