Responem les preguntes del consultori Prat Sàbat Advocats sobre la normativa dels lloguers

Nota sobre la normativa aplicable

Les respostes s’han preparat d’acord amb la normativa publicada i aplicable a 28 d’octubre de 2026. Cal distingir els dos reials decrets llei de 6 d’octubre: el RDL 29/2026 va entrar en vigor, amb les excepcions previstes, el 8 d’octubre; en canvi, el RDL 28/2026, que modifica el règim de pròrrogues i introdueix indemnitzacions per determinades no renovacions, no té prevista l’entrada en vigor fins al 15 de novembre de 2026. Per tant, cal tenir en compte que aquestes darreres modificacions encara no són aplicables en la data d’aquest consultori. Tots dos decrets estan subjectes a la seva convalidació per part de la Mesa del Congrés, i les respostes sobre venciments o actuacions futures depenen de la normativa que continuï vigent aleshores.

Preguntes i respostes

1. Bona nit, estic vivint en un pis de lloguer. Al juny del 2027 se'm acaba el contracte (faré 5 anys al pis). Em poden renovar més temps (2 anys més)? Si és així, he de firmar un nou contracte? Quin és el màxim de lloguer que em poden pujar amb aquests 2 anys de més que em donin respecte al lloguer que pago ara? Moltes gràcies.

Si vas signar el contracte el juny de 2022 i el propietari és una persona física, el termini mínim de cinc anys s'acabaria el juny de 2027. Ara bé, això no significa necessàriament que hagis de deixar el pis o signar un contracte nou. La normativa d’aquest octubre preveu diferents mecanismes. El RDL 29/2026 estableix una pròrroga extraordinària de fins a dos anys, que cal sol·licitar i per a la qual s’han de complir determinats requisits. El RDL 28/2026 preveu, només a partir del 15 de novembre de 2026 i si continua vigent, noves pròrrogues successives de cinc anys (set si el propietari és persona jurídica). També cal tenir en compte les pròrrogues especials de les zones tensionades i els preavisos. No es poden sumar automàticament.

Durant una pròrroga legal, en principi es mantenen les condicions del contracte i només s’admeten les actualitzacions de renda permeses. Com que el venciment és el juny de 2027, abans d’arribar-hi caldrà comprovar les comunicacions de les parts, la situació de l’habitatge i, sobretot, quines reformes continuen vigents.

2. Necessito fer un annex/novació per a incloure a la meva parella al contracte (entre altres coses). En un inici el propietari i jo vam acordar de fer-ho entre nosaltres, però ara ha dit a l'agència que vol que ho gestioni. L'agència em diu que això té un cost i que l'haig d'assumir jo. És veritat?

En principi, no hauries d'assumir aquest cost. La normativa atribueix al propietari les despeses de gestió immobiliària i formalització, i el RDL 29/2026 estén expressament aquesta regla a la novació i renovació contractual. Si el que es pretén cobrar és la preparació del document per incorporar la teva parella com a cotitular, no se t'hauria de repercutir. Seria diferent si es tractés d'un servei realment independent i opcional que haguessis encarregat expressament per escrit, després de conèixer-ne el preu. Aconsellaríem demanar a l'agència que indiqui per escrit el concepte exacte de la factura abans d'acceptar-ne el pagament.

3. Pot ser que em baixin el preu del lloguer? O més aviat me'l pujaran?

No hi ha una rebaixa general i automàtica dels lloguers. Cal distingir si tens un contracte vigent o si n'has de signar un de nou.En els contractes vigents, les actualitzacions anuals estan sotmeses als límits aplicables. El RDL 29/2026 estableix, per al període extraordinari fins al 31 de desembre de 2027, que no es pot incrementar la renda quan superi el límit màxim de referència aplicable; en els altres supòsits, si no hi ha un nou pacte, l'augment no pot superar el 2%, sense perjudici dels límits generals. En un contracte nou, la declaració de zona tensionada pot limitar el preu inicial. Per tant, per saber si et poden apujar o abaixar el lloguer, primer cal comprovar la data del contracte i la ubicació de l'habitatge.

4. El meu cas és el següent: l'1 d'octubre del 2026 (o sigui aquest any) va finalitzar un contracte de lloguer de cinc anys. Cap de les parts va dir res sobre si volien marxar o si se’ls rescindia el contracte. Si cap de les parts no diu res, s’entén que es renova automàticament. Ara bé, quin augment s’hi ha d’aplicar? L’augment segons l’IPC (està reflectit en el contracte) o l’increment del 2%? És un contracte signat l’1 d’octubre del 2021. Us agrairia que m’informéssiu, ja que vaig perduda. Salutacions.

Si el propietari és una persona física i no hi ha hagut cap preavís vàlid dins del termini legal, el contracte hauria entrat, en principi, en la pròrroga tàcita aplicable l’1 d’octubre de 2026, sense necessitat de signar-ne un de nou. El règim previst pel RDL 28/2026 no entrarà en vigor fins al 15 de novembre i, si arriba a aplicar-se, respectarà el període de pròrroga tàcita que ja s’hagi iniciat. Una qüestió diferent és l'actualització de la renda. El límit extraordinari del RDL 29/2026 regeix per a les anualitats que es compleixin des de la seva entrada en vigor, el 8 d'octubre de 2026. Per això, si l'actualització tocava l'1 d'octubre, aquest límit no s'hi aplica retroactivament pel sol fet que es comuniqui o cobri més tard. Cal revisar la clàusula d'actualització i les dates exactes abans de determinar si correspon aplicar l'IPC o un altre límit legal.

5. Soc propietari d'un habitatge llogat i, quan finalitzi el contracte, voldria recuperar-lo o posar-lo novament al mercat. És cert que amb els nous decrets podria haver de pagar una indemnització al llogater? En quins casos i amb quines excepcions?

No necessàriament. A la data de redacció d’aquesta resposta, a 28 d’octubre de 2026, no hi ha una obligació general d’indemnitzar el llogater pel simple fet de no renovar el contracte al seu venciment. El RDL 28/2026 preveu un nou règim d’indemnitzacions per determinades no renovacions comunicades pel propietari, però no ha d’entrar en vigor fins al 15 de novembre de 2026, sempre que sigui convalidat. En els supòsits en què sigui aplicable, la indemnització serà la quantitat més elevada entre dotze mensualitats i una mensualitat per cada any de residència, calculada amb el valor de referència que estableix la norma i, subsidiàriament, amb la renda vigent. Hi ha excepcions, com la necessitat real d’ocupació pel propietari o determinats familiars, i cal considerar també les pròrrogues extraordinàries que el llogater pugui sol·licitar. Tampoc procedeix la indemnització si, arribat el venciment, el llogater podia obtenir una pròrroga legal d’acceptació obligatòria per al propietari i no la va sol·licitar. Si la sol·licita i és aplicable, el possible cobrament queda ajornat fins al final de la pròrroga.El règim transitori és important: les comunicacions de no renovació vàlidament fetes abans de la publicació del RDL 28/2026 conserven els efectes previstos i no generen aquesta nova indemnització. Tampoc qualsevol venda o recuperació del pis comporta automàticament indemnitzar. Cal estudiar el contracte, les dates i la causa de finalització.

6. Què hauria de revisar abans de signar un nou contracte?

Abans de signar, revisaria especialment la durada, la renda inicial, les actualitzacions, la fiança, les garanties addicionals i les despeses que t'atribueixen. També cal comprovar si el pis és en una zona de mercat residencial tensionat. En aquest cas, el preu del nou contracte pot quedar limitat per la renda anterior o pels índexs de referència, segons les circumstàncies i la condició del propietari. Finalment, convé mirar les clàusules sobre reparacions, recuperació de l'habitatge per necessitat del propietari i extinció del contracte. El fet de signar una clàusula no la fa vàlida si contradiu una norma imperativa.

7. Què puc fer si crec que el meu contracte incompleix la normativa?

El primer és identificar quin és l'incompliment. No és el mateix una actualització de renda indeguda que el cobrament de despeses prohibides o una clàusula que limiti una pròrroga legal. En funció del cas, es podrà demanar que no s'apliqui la clàusula, reclamar imports o acudir a la via administrativa o judicial que correspongui. Si el problema és el preu, també caldrà comprovar si l'habitatge és en una zona tensionada i quina regulació era aplicable quan es va signar el contracte. Recomanaríem conservar el contracte, els rebuts i tots els missatges amb el propietari o l'agència. Amb aquesta documentació es podrà concretar la reclamació.

8. Què passa quan s’acaba el contracte? Es pot renovar amb unes condicions diferents?

Que arribi la data final del contracte no vol dir, per si sol, que s’hagi de marxar de l’habitatge. A data de 28 d’octubre de 2026 ja hi ha pròrrogues ordinàries i extraordinàries, però depenen de requisits i, en alguns casos, d’una sol·licitud de l’arrendatari. El RDL 29/2026 preveu una pròrroga extraordinària de fins a dos anys. En zones tensionades també hi ha una pròrroga específica de fins a tres anys, que quan correspon és preferent. D’altra banda, el RDL 28/2026 preveu substituir el règim general de pròrroga tàcita per pròrrogues successives de cinc anys, o set si el propietari és una persona jurídica, però aquesta reforma no té prevista l’entrada en vigor fins al 15 de novembre de 2026. Aquestes pròrrogues no es poden acumular lliurement i hi ha normes transitòries per als contractes ja prorrogats i els preavisos efectuats. Mentre s’aplica una pròrroga legal, en principi es mantenen les condicions, amb les actualitzacions permeses. En un nou contracte es poden pactar altres condicions, dins dels límits legals.

9. Si tinc un contracte de lloguer que se m'acaba aquest any, quin percentatge em pot incrementar el lloguer de cares l’any vinent?

No hi ha un percentatge únic. Si el contracte continua per una pròrroga legal, no és una renda completament nova: s'han de respectar les regles d'actualització del contracte i els límits aplicables. Fins al 31 de desembre de 2027, el RDL 29/2026 preveu que no hi hagi increment si la renda supera el límit màxim de referència aplicable. En els altres casos, a falta d'un nou pacte, l'increment no podrà superar el 2%, sense perjudici de qualsevol límit general més restrictiu. Si, en canvi, se signa un nou contracte, s'hauran d'examinar especialment les limitacions de renda en zones tensionades. La resposta depèn del contracte, de la data de venciment i de la situació del pis.

10. El meu lloguer s'actualitza amb l'IPC de novembre de l'any anterior al febrer. He vist la limitació al 2%. Això vol dir que només em pujarà aquest percentatge?

No és correcte entendre que es pot apujar automàticament el 2% a tots els contractes. Aquest percentatge és un límit extraordinari per a determinades actualitzacions, no una pujada obligatòria. Si l'anualitat del teu contracte es compleix el febrer de 2027, entra en el període regulat pel RDL 29/2026. Si la renda supera el límit màxim de referència aplicable, no es pot incrementar. En els altres casos, sense un nou acord, l'increment no pot superar el 2%, i també s'ha de respectar el límit general del «Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda» (IRAV). Per determinar la xifra exacta cal examinar la clàusula de revisió i quin índex és legalment aplicable, més enllà que el contracte esmenti l'IPC de novembre.

11. Tinc un pis llogat a Girona. Com m’afecta com a llogatera?

La ciutat de Girona està declarada zona de mercat residencial tensionat. Això és especialment rellevant quan es formalitza un nou contracte, perquè el propietari no sempre pot fixar lliurement la renda inicial. Si ja es té un contracte vigent, la declaració no implica que s'hagi de reduir automàticament el preu. Ara bé, pot tenir efectes en les actualitzacions i, sobretot, quan arribi el venciment. En determinades situacions es pot sol·licitar una pròrroga extraordinària de fins a tres anys. Caldrà mirar la data del contracte i la situació concreta per saber quina d'aquestes proteccions et correspon.

12. Em poden fer fora per reformar el pis?

No. El propietari no pot donar per acabat un contracte vigent només perquè vulgui fer obres al pis. Cal distingir les reparacions necessàries de les millores i de les obres que, per la seva naturalesa, puguin fer impossible ocupar temporalment l'habitatge. Cada situació té un tractament diferent, tant pel que fa a la permanència al pis com als drets econòmics de l'arrendatari. La normativa també preveu mecanismes per exigir reparacions que corresponen al propietari. Abans d'acceptar que s’ha de marxar, convé saber exactament quines obres es volen fer i revisar el contracte.

13. Si soc propietari i necessito vendre el pis, he d’esperar que finalitzi el contracte de lloguer?

No cal esperar que s'acabi el lloguer per vendre el pis. El que no es pot donar per fet és que la venda posi fi al contracte: el comprador, en els casos previstos legalment, ha de respectar els drets de l'arrendatari.També s'han de comprovar els drets d'adquisició preferent del llogater i si existeix una renúncia vàlida, tenint en compte el règim aplicable segons la data contractual. El RDL 29/2026 introdueix modificacions en aquesta matèria, ja que prohibeix pactar la renúncia del llogater al dret d’adquisició preferent. Si l'immoble és en zona tensionada, caldrà verificar igualment si hi ha drets d'adquisició preferent de l'Administració. Per això, abans de formalitzar la venda és convenient revisar el contracte i el tipus de transmissió.

14. Com afecten les noves limitacions als petits propietaris?

Les noves limitacions també poden afectar els petits propietaris. No totes les mesures es reserven als grans tenidors. Les regles d’actualització de renda i algunes despeses contractuals també afecten els petits propietaris. El sistema de pròrrogues vigent s’aplica amb caràcter general; la reforma prevista pel RDL 28/2026, en canvi, no ha d’entrar en vigor fins al 15 de novembre. Determinades limitacions de la renda inicial depenen de la zona tensionada i de les circumstàncies del propietari. La normativa preveu igualment incentius fiscals en supòsits concrets de reducció de renda. Per tant, per conèixer les obligacions i possibilitats reals d'un petit propietari s'ha d'estudiar cada arrendament.

15. És necessari modificar el contracte si una nova persona ve a viure amb mi?

No sempre. Una cosa és que una persona passi a conviure amb tu i una altra que figuri també com a arrendatària al contracte. La convivència amb una parella o un familiar no exigeix, per si sola, modificar la titularitat contractual. Si el que voleu és que aquesta persona assumeixi els mateixos drets i obligacions que l’actual llogater davant del propietari, normalment serà necessari acordar una modificació del contracte. Cal distingir-ho també de la cessió i el subarrendament, sotmesos a regles pròpies. La resposta concreta dependrà de les clàusules i de la situació de convivència.

16. Com afecten els nous decrets el petit propietari que té un pis llogat i que, per circumstàncies personals, s’ha vist obligat a anar a viure amb un familiar i a mantenir el pis arrendat per poder pagar la hipoteca? Quines possibilitats té de recuperar el seu habitatge si el necessita per viure-hi? En lloc de perjudicar els petits propietaris, potser ja seria hora que aquest Govern comencés a embargar immobles de les entitats bancàries que van ser rescatades amb diners públics i els destinés a habitatges de protecció oficial. D’aquesta manera, almenys es podria compensar una part dels diners públics que es van destinar a rescatar aquests bancs. Estem visquen en un país de pandereta!!!

La llei permet recuperar el pis per necessitat pròpia o de determinats familiars, però no n'hi ha prou amb afirmar que es necessita. Cal acreditar la necessitat i complir els requisits i terminis legals. El RDL 29/2026 considera la necessitat real i acreditada una possible excepció a la pròrroga extraordinària de dos anys. El RDL 28/2026 també preveu supòsits de necessitat que exclouen la futura indemnització per no renovació, però només amb efectes previstos des del 15 de novembre de 2026. No s’ha de confondre això amb la recuperació anticipada per necessitat de l’article 9.3 de la LAU. Viure ara amb un familiar és una circumstància rellevant, però cal saber quan es va signar el contracte, si hi consta la previsió de recuperació i en quin moment es vol exercir aquest dret. Sense aquestes dades no es pot assegurar que es pot recuperar immediatament.

17. Els nous decrets són per als contractes que es signin a partir d’una data? Tenen efectes retroactius aquests decrets?

Sí, algunes mesures poden afectar contractes ja signats, però no totes ni de la mateixa manera. No es pot afirmar que tots els contractes anteriors queden exclosos ni que les reformes s’apliquen retroactivament sense distincions. El RDL 29/2026, vigent des del 8 d’octubre amb les seves excepcions, inclou límits per a determinades actualitzacions futures de renda i pròrrogues extraordinàries. El RDL 28/2026 no té prevista l’entrada en vigor fins al 15 de novembre i regula l’aplicació del nou sistema de pròrrogues a venciments posteriors, amb regles específiques per als contractes ja prorrogats i les comunicacions de no renovació anteriors a la seva publicació. Per això són determinants la data del contracte, la de venciment, la de revisió de renda i la dels preavisos. En qualsevol cas futur caldrà confirmar que els decrets continuïn vigents.

18. En el contracte de lloguer que es va signar fa 1 any hi ha una clàusula que estipula que puc recuperar l’immoble si el necessito per a un familiar. Com m’afecten en aquest cas els nous decrets?

La clàusula és important, però no permet recuperar el pis en qualsevol moment ni per a qualsevol familiar. La LAU regula la recuperació anticipada per necessitat pròpia o de determinats familiars, sempre que es compleixin els requisits de l’article 9.3. El RDL 29/2026 preveu una excepció específica a la pròrroga extraordinària per necessitat real acreditada. El RDL 28/2026 estableix una altra excepció, vinculada a la indemnització per no renovació, però aquesta última reforma només té prevista l’entrada en vigor el 15 de novembre de 2026. No és el mateix recuperar anticipadament el pis que decidir no renovar-lo al venciment, ni necessàriament coincideixen els familiars protegits en cada supòsit. Cal revisar la clàusula, identificar el familiar i precisar quan es necessita l’habitatge.

Respostes contestades per Joan Blanco i Josep Prat, advocats de Prat Sàbat Advocats.