Com marxa el mercat de la promoció d’habitatges a Espanya? Repunta l’activitat? El sector de la promoció immobiliària a Espanya està fort. És veritat que les xifres estan lluny de les que vam viure el 2007, però el sector està sa. Es construeix, es ven, es finança i els preus es comporten bé. Hi ha demanda i no existeix un problema d’excés d’oferta.
Es recuperen les xifres prepandèmia? Traient alguns mesos concrets just al principi de la pandèmia, la construcció no va parar. Ha estat un dels sectors que menys es va veure afectat per la paralització. Les obres van continuar i les vendes també. El 2020 tothom estava expectant, però les visites van continuar -de manera telemàtica, primer, i presencial, després- i es van anar lliurant els habitatges que estaven venuts abans de la covid, i fins i tot els que es van construir durant la pandèmia. La dinàmica ha estat de normalitat i, actualment, el sector registra ritmes i xifres que són semblants a les del 2019.
Com marxa el residencial? El sector en general, i l’habitatge residencial en particular, necessita que pugi l’oferta. La millor manera d’assegurar que el sector millora, que els preus es contenen i que la qualitat es garanteix, és que l’oferta sigui alta. Els mercats són savis i l’oferta és la millor medicina en tots els àmbits.
Es reclama més oferta i més sòl per contenir els preus, es tem que puguin pujar? Sí. Avui tenim una tensió en preus que prové de la pujada dels preus de construcció. Com més oferta hi hagi, no hi ha dubte que es controlaran millor els preus i es millorarà la qualitat, que també és rellevant. Al final és la competència la que regula.
L’encariment de les matèries primeres en la construcció tensa els preus a l’alça. Però, després, estem vivint també una escalada important de la inflació, com afecta al negoci? No som capaços de traslladar al preu els increments de costos que es produeixen en la cadena perquè, al final, el comprador mira quant té estalviat i quant pot destinar a una hipoteca, i la seva elasticitat no és infinita ni moltíssim menys. El fet que la renda disponible del client per a habitatge es vegi reduïda perquè la resta dels components de la seva cistella de la compra s’hagin encarit ens afecta, clar. Cal veure encara fins a on arriba aquest repunt de la inflació, però si els salaris no pugen en proporció, notarem en negoci la pèrdua de poder adquisitiu en les famílies.
Un altre problema de les constructores és avui la falta de mà d’obra... Falta mà d’obra en número i falta mà d’obra en qualitat. A vegades es pensa erròniament que el sector de la construcció és molt poc sofisticat, però requereix de nombrosos especialistes.
En molts casos, és mà d’obra que es va expulsar del sector amb la crisi immobiliària del 2008, que va haver de reconvertir-se laboralment i que ara fa falta. Què diferència, per cert, la situació actual de la de llavors? Les companyies som ara més prudents i les entitats financeres també ho són. Ara per iniciar una construcció necessites finançament i per tenir finançament necessites prevendes. En aquells anys bojos previs a la crisi del 2008 la prudència no era potser la nota predominant en el sector.
Existeix algun risc de tornar a una bombolla immobiliària? Jo crec, clarament, que no. Avui no hi ha risc de bombolla immobiliària. El sector és cíclic, amb temps millors i pitjors, però la bombolla es produeix quan s’infla un globus i aquest globus explota.
I ara no hi ha globus... Ara no hi ha cap de les característiques que hi havia el 2008. La volatilitat del sector, l’acomodament del sistema i l’escalada de preus va ser el que va produir aquesta bombolla que va explotar i de la qual encara veiem alguns espeternecs. Avui assistim a una demanda molt més sana, el sector està clarament menys acomodat i l’habitatge que es ven s’utilitza en lloguer o en venda, però no per guanyar diners. Llavors molts habitatges es venien i no s’usaven. És una de les grans diferències.
De la crisi immobiliària n’hem tret algunes conclusions... N’hem après tres lliçons importants: primer, que els preus no creixen de manera infinita; segon, que els actius immobiliaris són per usar-los, i tercer, que el finançament cal retornar-lo. Va aprendre el particular, va aprendre el promotor i va aprendre el banc.
Parlem ara del Grup Lar. El seu negoci es concentra en inversió i gestió d’actius immobiliaris, correcte? Ens dediquem solament al negoci immobiliari i només volem dedicar-nos a aquest negoci. No obstant això, estem diversificats. Per què? Perquè actuem en diferents mercats (som a Espanya i en cinc països més); perquè diversifiquem en producte (residencial, oficines, centres comercials, naus logístiques), i perquè diversifiquem també en activitat: promovem, invertim i gestionem.
Com va tancar Grup Lar l’any 2021? Com els va enguany? El 2021 vam aconseguir els 180 milions de facturació, amb un benefici superior als 20 milions, la qual cosa ens fa ser optimistes. El grup té en marxa gairebé 14.000 habitatges en els diferents mercats en què som presents. Grup Lar ha lliurat aquest any 2022 més de mil habitatges i gestiona una cartera d’actius de tercers de gairebé 3.500 milions.
La venda d’habitatge va bé i el mercat del lloguer en auge, ho percep així? El mercat de l’habitatge, molt bé. Percebem a més que en el mercat espanyol hi ha una transferència d’habitatge en venda a habitatge en lloguer. L’espanyol ha estat sempre un mercat d’habitatge en venda i això a poc a poc està canviant.
Vostès tenen fins i tot una àrea que anomenen «Build to Rent» («Construir per llogar») i és estratègica... Sí. És un mercat que està en creixement i pel qual apostem. Aquesta àrea neix amb l’objectiu de desenvolupar i gestionar 5.000 habitatges en les principals ciutats d’Espanya amb una inversió inicial de gairebé 1.000 milions d’euros. El sector està responent a una necessitat evident i de llarg termini que té Espanya. El problema de l’habitatge en aquest país no es resol només venent habitatge. És important també proporcionar al mercat habitatge en lloguer al preu i la qualitat que es necessita. És una cosa que el sector havia desatès i ara està reaccionant.
Per què a Espanya es tendeix més a comprar que a llogar? Hi ha diversos factors. El primer d’ells és cultural. Els espanyols estem més educats per comprar que per llogar. El segon té a veure amb l’escassa mobilitat que sempre ha existit a Espanya. Sovint la gent es forma, treballa i viu en la mateixa ciutat durant tota la seva vida, i canviar de casa és a més molt car perquè els impostos són alts. I el tercer factor és que el nostre país peca d’una falta d’oferta de qualitat en el mercat del lloguer. Aquest escenari està canviant a poc a poc. Els joves d’avui tenen una altra mentalitat, i cal tenir en compte, a més, que per comprar cal tenir estalviat el 25% o el 30% del preu de l’habitatge.
I després gestionen centres comercials... A través de Lar España gestionem més de mig milió de metres quadrats de centres comercials, que han tingut un enorme test d’estrès durant la pandèmia i que han superat amb nota. Avui es troben en situació estable i estan en nivells d’ocupació i facturació precovid, amb un rang d’impagaments molt reduït.
El 2019 van crear una «joint venture» amb Centerbridge per promoure naus logístiques, com els va en aquest mercat? Funciona? En aquests tres anys el mercat de la logística ha viscut una arribada gegantina de capital, i d’un capital més de promoció hem passat a un de més institucional amb visió paneuropea. Nosaltres mantenim la nostra «joint venture» amb Centerbridge, però estem treballant també amb altres inversors per fer créixer aquesta plataforma paneuropea.
Quin és el posicionament internacional de Grup Lar? On són? Fora d’Espanya som a Polònia, Mèxic, el Perú, el Brasil i Colòmbia.
Amèrica Llatina és un continent estratègic per a Grup Lar... Vam iniciar la nostra activitat internacional el 2003 a Mèxic, que és el país on tenim major inversió. Després va venir el Perú i, més tard, el Brasil, que és un país de molt bones dinàmiques. Són països en els quals podem operar en ciutats molt grans i en els quals el segment de l’habitatge mitjà és creixent. En molts d’aquests països s’havia atès el mercat car i el mercat molt barat, però no el sector mitjà. I ara percebem que està creixent al mateix temps que estan perfeccionant les possibilitats de finançament.
I a Europa són només a Polònia, per què? Hem estat també en altres països. Però ara estem centrats en Polònia, on trobem algunes característiques que ens resulten atractives. És un país d’una grandària semblant a la d’Espanya, Varsòvia és una ciutat prou gran, la demanda d’habitatge allà és sostenible i és un dels mercats europeus on la demanda i els preus s’han comportat amb més estabilitat, fins i tot durant la crisi del 2008.
Històricament, ha existit a Grup Lar una cultura d’aliances amb tercers, quines són les més importants en l’actualitat? Les més rellevants avui són les que mantenim amb Primonial per al mercat de l’habitatge en lloguer i amb Centerbridge per al mercat de naus logístiques. Lar España és, en realitat, una gran aliança amb el mercat inversor en el seu conjunt.
El 2005 es van aliar amb un fons de Morgan Stanley, que va adquirir gairebé el 17% de Grup Lar per guanyar grandària i afrontar l’expansió internacional, com els va anar? En el curt termini va ajudar a l’expansió i va servir per empènyer inversions, però va arribar la crisi del 2007 i vam haver de tornar als quarters per protegir-nos. El que venia era molt dur i el pla no va poder complir tots els objectius amb què va néixer.
El 2014 van crear Lar España Real Estate, que es va convertir en la primera socimi espanyola a sortir a Borsa. Com marxa? Va ser la primera vegada que Grup Lar es va exposar a mercats cotitzats. L’experiència ha estat interessant i enriquidora. És un mercat que es regeix per normes diferents i ens ha portat a relacionar-nos amb inversors d’una altra naturalesa. Hem aprofitat l’oportunitat. Hi havia inversors que volien aprofitar els nostres anys de recuperació i no tenien manera d’aproximar-se d’una altra manera al mercat espanyol. Les socimis han estat vehicles que han permès aprofitar aquesta oportunitat.
És socimi centrada en actius immobiliaris a Espanya, bolcada gairebé en exclusiva en el sector «retail», quines expectatives alberguen respecte a l’evolució de l’acció? L’acció està tan penalitzada que no pot més que millorar. La pandèmia ha introduït una penalització que tendirà a corregir-se. El fet d’haver passat el test d’estrès que suposa la pandèmia hauria de demostrar al mercat quina és la resiliència dels actius. Som optimistes.
