24 de juny de 2019
24.06.2019
La teva casa i TuLa teva casa i Tu

"Estem vivint una bombolla del lloguer"

Marcos Martínez, director comercial de tucasa.com, ens explica les claus del mercat immobiliari a Espanya

24.06.2019 | 17:12
Marcos Martínez, director comercial de tucasa.com.

Si s'està plantejant emprendre una operació immobiliària, ja sigui per invertir en el sector, buscar residència o posar a la venda o de lloguer una propietat, li sorgiran molts dubtes. Parlem amb Marcos Martínez, director comercial de tucasa.com, per respondre a algunes preguntes clau i fer una radiografia del mercat de l'habitatge a Espanya.

P: En general, com està el mercat de l'habitatge a Espanya?
Marcos Martínez: El mercat immobiliari a Espanya es basa en dues transaccions, la venda i el lloguer. El lloguer ha guanyat a la venda en els últims anys moltíssim terreny. Hem arribat a un punt en què la demanda de lloguer és molt més gran que l'oferta i les quotes ja comencen a equipar-se a quotes d'hipoteca o, fins i tot, les superen. L'escassetat d'immobles de lloguer i els preus elevats, sumats a la cultura en aquest país de tenir un pis en propietat, fan que de nou comencem a veure més compradors.

P: Efectivament, hem passat de ser un dels països amb major nombre de propietaris d'Europa a un país on el lloguer ha anat creixent. Què hi ha després d'aquest canvi i de quins percentatges parlem?
M.M: Actualment, gairebé un 70% dels menors de 35 anys viuen de lloguer. Per buscar les raons cal anar a la crisi o bombolla immobiliària, que es va produir entre 2007 i 2013. Després d'ella, moltes persones veuen el lloguer com una operació més dinàmica, és a dir, poden llogar un habitatge per 1.000 € al mes, si els va bé, canviar-se a una de 1.500 € o, si els va pitjor, passar a una de 800 €. El llogater no està lligat durant dècades a una hipoteca i quota mensual.

P: ¿Vam aprendre dels errors que es van cometre en la bombolla immobiliària?
M.M: Sí, hem après a ser més dinàmics, a establir els marges d'endeutament, manejar els valors de taxació respecte al préstec hipotecari... En definitiva, a no ser esclaus dels nostres deutes. Aquest aprenentatge ha derivat en aquest mercat de lloguer en auge.

P: En aquest moment, amb els preus de compravenda i lloguer elevats, operacions de sòl batent rècord a Madrid i Barcelona, etc., es torna a sentir parlar del risc de bombolla. Quant hi ha de cert?
M.M: La bombolla que vam passar fa uns anys era una bombolla d'habitatges en venda. La crisi va venir perquè es concedien molts crèdits hipotecaris per a la compra d'immobles que, finalment no es podien pagar. Ara estem en una bombolla d'habitatges de lloguer. Les quotes mensuals dels lloguers de llarga durada estan en cotes altíssimes. La demanda és tan gran i l'oferta tan petita que als barris cèntrics de grans ciutats, com Madrid i Barcelona, el metre quadrat d'habitatge de lloguer pot arribar en alguns casos als 50 €. És una barbaritat.

P: Han influït els pisos turístics en l'escassetat de pisos de lloguer de llarga durada i la pujada dels preus?
M.M: Sí, a tucasa.com tenim un apartat específic de lloguer de vacances i hem vist com aquest tipus de transacció ha crescut exponencialment en els últims dos anys en grans ciutats i zones de costa, sobretot. El fet que un propietari pugui llogar una nit per 80 € surt més rendible que llogar l'immoble per 1.000 € al mes.

P: També tenen una secció de pisos compartits
M.M: Durant anys el pis compartit va estar molt relacionat amb l'època universitària, però ja no. Tothom sap ja que una persona no hauria de destinar a habitatge més del 30 o 33% dels seus ingressos mensuals. Si pels meus recursos econòmics i capacitat d'endeutament no puc optar a comprar-me un habitatge ni tampoc a un lloguer de llarga durada, el pis compartit és la solució a la qual recorre cada vegada més gent.

P: Com és la situació fora de les grans urbs?
M.M: L'escenari anterior es dona sobretot en grans ciutats, com Madrid, Barcelona, o València, on la demanda és molt alta. Si anem a altres ciutats més petites, a zones rurals... el clima és molt més tranquil i estable i els preus, més constants.

P: És un bon moment per comprar habitatge a Espanya?
M.M: L'augment del preu de l'habitatge és d'entre un 2% i 4% i la tendència és a l'alça. A causa dels nivells que estan aconseguint els preus del lloguer a les grans ciutats, pot ser un bon moment per adquirir un pis en propietat, tant per a inversors com per a una persona que estigui pensant on i com viurà. Aquesta persona ha de plantejar diverses preguntes: pago aquesta quota de lloguer?, durant quant de temps?, em puc permetre aquesta hipoteca?, durant quants anys? En aquest moment les hipoteques estan escurçant una mica els terminis.

P: Segueix sent atractiva Espanya per a l'inversor estranger?
M.M: L'inversor estranger se sent atret pel clima, la gastronomia, el paisatge... Estem en un moment en què l'inversor del mercat centreeuropeu, alemany o italià continua apostant per les qualitats i característiques del nostre país però, en el cas del mercat anglès, veiem una aturada pel tema del Brexit.

P: Quin missatge donaria a un propietari indecís, vendre o llogar?
M.M: Sempre he pensat que per vendre tens temps. Quan llogues un habitatge, el pots vendre; si el vens, ja no el pots llogar. Sens dubte, si un propietari té un immoble i vol treure-li un rèdit econòmic, és un bon moment per al lloguer.

P: Quina és la clau per vendre un habitatge?
M.M: Nosaltres treballem amb un volum aproximat d'un milió d'immobles a tot Espanya i l'únic factor per poder vendre és el preu. Si aquest va d'acord amb les característiques de l'habitatge i el preu que marca el mercat, es pot vendre en un termini aproximat de 3 mesos. En l'època de la crisi aquest termini era als 6 - 9 mesos.

P: Quina projecció fa del mercat immobiliari per als propers anys?
M.M: La tendència és que el preu de l'habitatge de segona mà segueixi creixent i que el sector d'obra nova vagi agafant consistència. Al mercat de lloguer de llarga durada, els preus a les grans urbs són ja tan alts que no crec que augmentin més. I seguirà creixent el lloguer en pisos compartits i els lloguers de vacances.

Compartir a Twitter
Compartir a Facebook