Joan Company: "Estem en una fase de progressiva recuperació des de la crisi"

En aquests darrers quatre-cinc anys, podem afirmar que la situació del mercat a les comarques gironines, en termes generals, es troba en una situació d'estabilitat. Això vol dir que portem uns anys de creixement o millor dit de recuperació, tant de preus com d'operacions de compravenda, en uns percentatges entre el 4 i el 8%, que és molt raonable, si tenim en compte que durant la crisi els preus varen baixar en molts llocs per sobre del 40%.

Aquesta tendència de les comarques de Girona no és la mateixa que a les grans ciutats, com Barcelona o Madrid, que allà, a causa de la poca oferta i important demanda continguda, durant els anys 2014-15, el mercat immobiliari es va tornar a disparar, tant el de segona mà com l'obra nova, i ara estan patint una tendència a la baixa de preus.

Aquí a Girona, encara estem en la fase d'una progressiva recuperació de la crisis del 2008, i per exemple en l'oferta d'obra nova fa poc temps que comencem a veure noves promocions d'habitatges, i molt limitat a l'àrea de Girona ciutat, i a algunes poblacions de la costa.

- Animaria la gent a fer el pas per adquirir habitatge?

En un entorn d'un mercat força estable, com he comentat anteriorment, i amb una tendència a uns increments moderats de preus, el meu consell seria que la decisió de compra no estigui condicionada per una possible especulació sobre si els preus baixaran o sobre si vindrà una altra crisi, sinó que s'adopti en funció dels factors subjectius de cada persona o família.

Això vol dir que el que cal valorar és si aquell immoble s'ajusta a les necessitats personals, ja sigui per a un primer accés de vivenda o per a una millora d'habitatge o bé per a inversió. A continuació cal valorar si el preu està dins d'un barem normal de mercat i si encaixa amb la capacitat econòmica.

Les condicions de les hipoteques actualment també són molt favorables, amb unes quotes que resulten en molts casos més assumibles que un lloguer, però altra part, els bancs també són molt més exigents al moment d'aprovar la concessió d'un préstec hipotecari. La hipoteca no cobreix la totalitat de preu ni les despeses de compra, i això suposa un fre important per a l'accés a la compra per a una majoria important de la població, especialment per als joves, que no tenen capacitat d'estalvi.

- Com està el mercat del lloguer a la demarcació de Girona?

Les dificultats per accedir a la compra i la crisi econòmica en general han provocat que per a molta gent l'única forma d'accedir a un habitatge sigui a través del lloguer. El problema del lloguer se centra en el fet que disposem de poca oferta de pisos destinats a lloguer, enfront d'una demanda cada vegada més important, i, com és lògic, l'efecte automàtic és d'increment de preus.

Cal buscar fórmules perquè l'oferta de pisos de lloguer s'incrementi molt més, tant les que ofereixen els privats, com el parc d'habitatges públics, que actualment està molt limitat.

Malauradament les recents reformes legislatives van en sentit contrari, i no ajuden a resoldre el principal problema que frena molts possibles inversors o propietaris privats a destinar pisos al lloguer, que és la seguretat jurídica. Es legisla sense entrar en el fons del problema, només de cara a la galeria política. S'hauria de trobar fórmules que permetin una estabilitat per al llogater i una seguretat per al propietari.

A la demarcació de Girona a través de l'Estudi de Preus de Mercat del Col·legi hem constatat que els preus de lloguer darrerament estan pujant de forma més limitada que fa uns anys, i això és degut que els preus ja han tocat sostre. Amb el nivell de salaris de la nostra zona, les famílies no tenen capacitat per assumir preus més elevats, i el propietari que pretén aplicar forts increments de preus ja es troba amb importants dificultats per a la seva ocupació.

- La nova llei hipotecària perjudica el sector?

La nova llei hipotecària ens ha perjudicat durant alguns mesos d'aquest any 2019. Va entrar en vigor al mes de juny, i la seva posada en marxa ha retardat moltes operacions de compravenda i algunes s'han perdut a causa d'aquest retard. Hi ha hagut importants dificultats per coordinar les plataformes informàtiques de les entitats financeres amb la dels notaris.

Els professionals del sector hem d'assumir i fer entendre als nostres clients que, actualment, quan una compravenda s'efectua amb hipoteca, com a mínim comporta uns tres mesos per a la seva formalització. La modificació de la llei preveu moltes més garanties per a l'adquirent, i això és positiu, ja que per a la majoria de la gent no és habitual ni coneixen l'abast d'un endeutament d'aquesta importància i transcendència per a molts anys de la seva vida.

- Girona és un dels indrets amb més habitatge de segona residència. Encara hi ha camí per recórrer?

La província de Girona és un territori majorment de costa i de muntanya, i és obvi que la segona residència hi té molta incidència. Recordem que més d'un 25% de les operacions de compravenda són de segona residència.

Sobre si encara hi ha camí per a més construcció de segones residències, el meu criteri és que no es pot generalitzar. És evident que algunes poblacions i zones de la Costa Brava estan sobresaturades, però en canvi en altres zones es pot perfectament preveure un creixement sostenible i adaptat al territori.

Confiem que amb la propera aprovació del Pla Director Urbanístic del litoral costaner incideixi sobre aquells territoris que poden tenir un impacte paisatgístic o sostenible important, i no s'actuï amb criteris generals com s'ha fet a través de la moratòria, que fins i tot ha afectat zones urbanes que ja estan totalment consolidades per altres edificacions.

Recordem també la dada que, segons els darrers estudis de l'INE, les comarques de l'Alt i el Baix Empordà estan entre les sis comarques catalanes que tenen un nivell de renda inferior al 80% de la mitjana catalana. Per tant, cal buscar l'equilibri entre l'economia i el territori.

- Hi ha prou sòl per a la construcció?

En termes generals, sense que tingui al meu abast dades urbanístiques, el meu criteri és que a la majoria de poblacions disposen de prou sòl per poder desenvolupar noves construccions. Estem en uns nivells de creixement de l'obra nova molt limitats, perquè encara s'està absorbint bona part del parc d'habitatges que han quedat afectats per la crisi i han passat a mans d'entitats financeres o fons immobiliaris.

El que caldria resoldre de forma prioritària és la tramitació i aprovació administrativa dels expedients urbanístics. Tramitar una llicència d'obres o un pla urbanístic encara representa molts mesos o anys de passar tot un calvari de tràmits administratius, i això incideix de forma molt negativa en el sector.

- Fins a quin punt els perjudica la proliferació dels pisos turístics?

A les comarques de Girona sortosament no ens representa cap problema i no ens perjudica, tot el contrari per a les poblacions de la costa i de la muntanya, són la principal font de riquesa, ja que històricament sempre ens ha visitat un turisme familiar que s'allotja majoritàriament en apartaments i cases i mai ha representat un conflicte ni un perjudici.

A la ciutat de Girona en la línia de les altres ciutats que tenen un atractiu turístic, certament en aquests darrers anys s'ha posat al mercat una nova oferta d'habitatges turístics, però nosaltres no ho detectem com un problema, ha servit per rehabilitar finques que estaven abandonades al Barri Vell de Girona, i les dades objectives demostren que no s'ha perdut població resident en el Barri Vell i el més important és que pràcticament no es detecten casos d'incivisme o de mala convivència veïnal.

Davant l'anunci de possibles moratòries el volum de llicències concedides a Girona ciutat per a habitatge d'ús turístic segurament és molt superior a l'oferta real. En qualsevol cas, Girona té una capacitat limitada d'atractiu turístic que no és comparable amb tot el que està succeint a Barcelona, que allà el fenomen és molt més complex.

El que és cert és que en cap cas es pot dir que el pisos turístics siguin la principal causa de l'increment dels preus de lloguer a Girona. Sense pisos turístics estaríem al mateix nivell de preus, la seva única incidència és potser a la zona de Barri Vell alguns immobles s'han destinat a un ús turístic en lloc del lloguer de residència habitual, però darrerament també observem que ja s'està produint el fenomen a l'inrevés.