Com i per què ens va esclatar la bombolla

Per entendre l'enorme bogeria sota la que funciona l'urbanisme espanyol cal entendre el desenvolupament legislatiu que ha permès aquesta dissipació. La major part dels especialistes en la matèria situen l'origen de la descentralització de l'urbanisme en una llei d'Aznar de 1998. La realitat és una altra. L'origen del caos el va generar (com en molts altres temes, incloent el caos autonòmic i l'irreformable universitat) una desafortunada sentència del Tribunal Constitucional.

L'urbanisme espanyol estava històricament basat en una llei del 12 de maig de 1956 que era en essència una transposició de la llei que Mussolini va promulgar per a Itàlia el 1942. Diferenciava tres tipus de sòl: urbà, urbanitzable i rústic. Un aspecte important de la llei era que les expropiacions havien de pagar-se al preu que s'esperava que tingués el sòl quan estigués urbanitzat, fet que resultava molt car per als Governs i explica la falta d'infraestructura pública durant els anys del desenvolupament.

El 1975 es reforma la llei en dues direccions: s'elimina el dret a construir en sòl rústic i se cedeix als ajuntaments el 10 per cent del terreny d'un nou polígon. Això fa que els ajuntaments incentivin la construcció de polígons. Més tard, el 1990, es torna a reformar la llei i s'incrementa la part dels ajuntaments fins a un 15 per cent.

Però el canvi dràstic es produeix amb la legislació de 1994 de la Comunitat Valenciana, el quilòmetre zero de les majors bogeries urbanístico-financeres espanyoles. Aquesta llei introdueix dues figures innovadores en el nostre ordenament. La primera d'aquestes és el conveni urbanístic, que permet al propietari, després d'un acord amb l'ajuntament, fer el que vulgui amb el sòl. L'agent urbanitzador és la segona d'aquestes figures. És un promotor que proposa un pla de desenvolupament del terreny d'un tercer. Ofereix una part a l'ajuntament, una altra se la queda ell i la tercera la cedeix al propietari. L'ajuntament pot legalment oferir un preu just al propietari i obligar-lo a acceptar el mateix. En els dos casos, si l'ajuntament aprova el pla, el projecte no està subjecte a les classificacions prèvies del terreny.

Aquesta llei suposa una descentralització sense precedents del procés d'urbanisme i dóna una responsabilitat enorme als ajuntaments. Posa la primera pedra perquè els promotors capturin (voluntariament!) els alcaldes i els presidents de les comunitats autònomes. L'Administració central de l'Estat va interposar un recurs d'inconstitucionalitat. Però aquest va ser rebutjat pel Tribunal Constitucional el 1997 amb l'argument que la Constitució atorga les competències de dret urbanístic a les autonomies.

La famosa llei del sòl de 1998 no és la causa del desastre, com molts pensen, sinó un intent de constitucionalitzar la legislació anterior (el text refós de 1990), intentant liberalitzar l'oferta de sòl i de crear un marc lliure per evitar l'arbitrarietat dels ajuntaments. El Tribunal Constitucional va tombar de nou aquesta llei el 2001, amb el resultat que, a la pràctica, cada comunitat autònoma pot fer el que vulgui.

Després d'aquests canvis en el marc legal, un promotor podia fer-se ric desenvolupant sòl que mai abans havia estat al mercat, només amb aconseguir l'aprovació de l'alcalde. A més, com la municipalitat també rebia altes compensacions en metàl·lic, el desenvolupament urbanístic es va convertir en una important font de finançament per a les autoritats locals, que podien així expandir els seus programes socials.

Les caixes com a finançadores de la bombolla

Per als individus amb bones connexions, el camí cap a la riquesa era senzill; només els feia falta aconseguir una font de finançament. Les caixes d'estalvis, amb una barreja de gestió polititzada i de simple ignorància, van jugar un paper fonamental a l'hora de proveir aquest finançament.

Durant la primera dècada d'aquest segle, el sistema financer espanyol es repartia en dues parts més o menys iguals entre les caixes i els bancs. Les caixes, originalment creades per prestar serveis bancaris locals per a la població de classe mitjana i obrera, per tradició ignorada pels bancs tradicionals, tenien una forta base territorial i una actitud conservadora.

Dos aspectes clau de la seva regulació van canviar amb l'arribada de la democràcia. En primer lloc, l'any 1985 el seu control va ser transferit a les regions, circumstància que va obrir la porta per a la seva "captura" per part dels polítics locals. En segon lloc, van rebre autorització del legislador per expandir-se territorialment fora de la seva àrea provincial original d'activitat. Com a resultat, les caixes van començar una diversificació geogràfica imparable i el nombre de sucursals es va disparar. L'1 de gener de 2008, Espanya comptava amb prop de 25.000 sucursals de caixes, una per cada 1.800 habitants.

En aquesta carrera pel creixement, les caixes van començar a canalitzar préstecs als promotors immobiliaris de manera indiscriminada. Entre 1995 i 2005, els préstecs per a la construcció i el desenvolupament immobiliari van passar del 8 per cent al 29 per cent del PIB, i els préstecs a llars per a l'adquisició de l'habitatge van créixer del 17 per cent del PIB al 49 per cent. Aquest auge dels préstecs va anar acompanyat pel mateix efecte en la construcció. El nombre d'habitatges construïts, sempre a l'alça, va passar de 150.000 el 1995 a 600.000 el 2007. Els preus també van augmentar ràpidament: segons dades del Ministeri d'Habitatge espanyol, entre 1998 i el pic del boom de 2008, els preus nominals de l'habitatge es van incrementar en un 175 per cent, en comparació d'un augment del 61,5 per cent en l'IPC.

Com que el creixement dels dipòsits no era suficient per fer front a l'auge dels préstecs, les caixes van recórrer al finançament majorista. I atès que els préstecs estaven establerts en euros i en contra de garanties físiques (actius immobiliaris), les institucions internacionals no van tenir cap objecció a prestar el necessari.

Desgraciadament, l'enorme creixement del sector de les caixes no va anar acompanyat de millores en la seva governança. Les caixes no tenien accionistes; es regien per un consell governat per normes autonòmiques i elegit pels Governs locals, els empleats i els clients regionals i locals. Mitjançant sistemàtiques modificacions de la legislació autonòmica, van patir en molts casos un verdader assalt als seus òrgans de direcció per part del poder polític, que va procedir a nomenar gestors, en ocasions de baixíssima formació financera i empresarial, i a utilitzar les caixes com bancs regionals de finançament de projectes. Uns projectes que, en no pocs casos, no tenien rendibilitat econòmica, com aeroports sense avions, grans i buits, parcs temàtics o grandioses ciutats de les arts, la justícia o la cultura(...).

Interessos,no ideologia

És temptador, i potser reconfortant, pensar que el que presenciam a Espanya va ser simplement una combinació d'errors dels poders públics i molta mala sort. I sí, és cert que va haver-hi coincidències negatives importants en el germen del desastre. Però també existeixen multitud d'anècdotes que evidencien que no va ser aquesta la raó principal del desenvolupament d'una bombolla tan descomunal. Els poders públics buscaven en molts casos el seu interès personal, fins i tot desenvolupant projectes que no tenien cap sentit. Hem vist moltes vegades com el partit que governa defensa un projecte insensat, i l'oposició el denuncia i s'oposa amb duresa. En el moment en què el partit opositor aconsegueix el poder, la situació canvia sobtadament i radical: el que era l'oposició es converteix en un defensor acèrrim del projecte boig i el que estava en el Govern, en passar a l'altra banda, de sobte veu la llum i el rebutja.

Un exemple clàssic sobre això és la construcció de la faraònica Ciutat de la Cultura de Galícia (...) És inevitable concloure que, en molts casos, al llarg i ample de la geografia espanyola els partits no defensen idees sinó que es comporten com a intermediaris entre interessos econòmics més o menys confessables (...)

Creixement sense coneixements:conseqüències de la bombolla

La conseqüència del mecanisme diabòlic que unia els poders locals, promotors i caixes va ser que Espanya va tenir els anys més fàcils de la seva història. Anys en els quals no calia estudiar, treballar dur o innovar per fer-se ric. Només feia falta tenir un amic a l'Administració adequada, és a dir, tenir un bon contacte. La bombolla va submergir Espanya en una confortant però enganyosa boirina d'èxit que ocultava la realitat del país. A mesura que els preus pujaven, el risc percebut per bancs i caixes i pels reguladors disminuïa. Les famílies, que solien viure en habitatges de la seva propietat i que invertien la major part de la seva riquesa en béns immobiliaris, també se sentien més riques. El resultat és que, al final d'aquest període, Espanya es va trobar amb un fort augment de preus en el sector immobiliari, un dels nivells més alts de deute privat al món desenvolupat (que es calcula en termes bruts en el 300 per cent del PIB) i un enorme nombre d'habitatges sense vendre construïts entre 1995 i 2007.

Aquesta bombolla immobiliària té ara conseqüències negatives per al creixement. Primer, perquè, com els països que descobreixen petroli o altres recursos, els Governs s'embarquen en fastuoses inversions i despeses improductius (la Ciutat de la Cultura, per exemple) que tenen conseqüències sobre la despesa futura i, per tant, requereixen de majors impostos. En el cas d'Espanya, l'AVE, la major part de les vies del qual és fortament deficitària i ho serà per sempre (com ha argumentat Germà Bel a Espanya, capital París), és un cas obvi, però existeixen molts altres, particularment a la cartera de prestacions sanitàries. Segon, perquè el deute en ell mateix redueix el creixement. La raó és que fins i tot els projectes d'inversió que generen beneficis poden tenir problemes per aconseguir capital si els finançadors temen que la inversió vagi a pagar als deutes previs. És per això que existeix la bancarrota: algú molt endeutat no pot sortir del forat perquè cap creditor nou gaudeix de protecció contra els deutors passats.

A més, en allò relacionat amb Espanya hi ha dos mecanismes addicionals pels quals la bombolla té un impacte negatiu sobre el creixement que requereixen una atenció especial. Primer, Espanya ha patit una variant de la "malaltia holandesa". Aquesta expressió es refereix als països que descobreixen de sobte recursos naturals i que generalment pateixen com a conseqüència d'això un fort deteriorament de les seves indústries exportadores. Com l'Espanya del Segle d'Or, la sobtada riquesa porta cap a una forta pujada dels preus dels productes no comercials i causa un moviment dels recursos des dels sectors comercials i exportables cap als no comercials. Durant el Segle d'Or Espanya va patir la destrucció de gran part de la seva capacitat productiva. Els espanyols, principalment els castellans, es dedicaven a ser soldats o sacerdots, mentre la construcció de palaus, esglésies i catedrals consumia una gran part de l'estalvi del país.

El totxo no ha durat un segle, sinó només una dècada. Les catedrals de l'Espanya del nou mil·lenni han estat els horts solars, els estadis esportius, els concerts i festivals gratuïts a cada ciutat i a cada poble, les activitats d'afirmació regional o provincial. Les tasques en les quals els espanyols han tingut més èxit no són exportables (amb comptades excepcions), sinó que van lligades al consum intern.La segona conseqüència de la bombolla a Espanya que requereix especial atenció és el seu impacte sobre les institucions i sobre les elits que ens governen. Els incentius i la selecció que es va produir en el boom van ser nefastos. Els polítics van desmuntar sistemàticament totes les institucions independents per posar-les al seu servei. Per posar un exemple, l'orgullós i independent Banc d'Espanya va tenir durant els anys del descontrol financer de la bombolla dos governadors successius que eren polítics de carrera (un de cada signe) i que no tenien cap coneixement de les que havien de ser les seves dues funcions principals: la política monetària i la supervisió bancària. El mateix ha succeït amb el Tribunal Constitucional, fins al punt que és ara presidit per un jutge que és militant d'un partit polític. Una vegada desmuntades les institucions, pot portar dècades reconstruir la seva independència i la seva capacitat d'anàlisi (...)