27 de gener de 2019
27.01.2019
Diari de Girona

ADEU A LA REFORMA DELS ARRENDAMENTS; I ARA QUÊ?

27.01.2019 | 06:00
ADEU A LA REFORMA DELS ARRENDAMENTS; I ARA QUÊ?

El Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer, publicat al BOE el passat 18 de desembre, ha tingut una vida molt efímera, ja que no ha aconseguit la convalidació del Congrés per mantenir la seva vigència, de tal manera que tots el contractes que se signin a partir del 23 gener 2019 tornaran a regir-se per la Llei d'Arrendaments Urbans de 2013. Els contractes signats durant el període de vigència del decret mantindran les condicions malgrat ser anul·lat, ja que els Reials Decret posseeixen validesa i estan en vigor mentre estigui pendent el termini de convalidació, en el nostre sistema és de 30 dies.
El mercat del lloguer d'habitatges i locals torna a l'anterior normativa. La nova normativa, que ara desapareix, augmentava la protecció dels inquilins en cas de desnonament quan es donaven condicions de vulnerabilitat social. El decret retocava la Llei d'enjudiciament civil perquè en cas llançament el jutge està obligat a demanar un informe als serveis socials. El desnonament es paralitzava entre un o dos mesos per buscar una solució habitacional.
Tot això desapareix a partir del dia 23 de gener de 2019, de manera que els con­tractes de lloguer que se signin a partir d'aquesta data tornaran a tenir una durada de tres anys, tant si l'arrendador és persona física com jurídica, mentre que els propietaris podran exigir al futur inquilí més d'un mes de fiança, a més de les garanties complementàries que considerin oportunes, ja sigui en metàl·lic o mitjançant aval bancari, desapareixent el límit de fiança de dos mesos, és a dir, els propietaris dels pisos podran seguir demanant avals o dipòsits bancaris a més de la fiança. A més, el propietari i l'empresa intermediària de lloguer podran tornar a pactar la quantia dels honoraris de l'empresa i la responsabilitat del pagament dels honoraris.
Tots els que van signar un contracte entre el 18 de desembre de 2018 i el 22 de gener de 2019 tindran una pròrroga forçosa de fins a cinc anys, atès que el Reial Decret no convalidat els empara, encara que és possible que alguns arrendadors vulguin modificar el contracte per aplicar la llei vigent, per la qual cosa els arrendataris hauran d'estar atents per si volen o no volen canviar el seu contracte i adaptar-lo a la norma vigent en l'actualitat.
El contracte de lloguer tindrà una durada mínima de tres anys –ja no cinc– en la qual l'amo no podrà pujar anualment més que l'IPC o la referència que s'hagi pactat. Transcorreguts aquests tres anys, ja no hi haurà límit a la pujada.
Tot això resulta paradoxal però és legal.
La tornada a la Llei de 2013 suposa, també, que tot i que el contracte no ho digui, els lloguers s'actualitzen (per llei) any a any d'acord amb l'IPC o l'índex que s'hagi pactat, i si no es va pactar s'aplicarà l'índex de garanties de consum (IGC) aprovat amb la Llei de Desindexación de 2015. Amb el Reial Decret, si no es va pactar actualització no s'aplicava a les rendes.
Totes les mesures protectores d'àmbit social de què gaudien els inquilins de rendes baixes desapareixen i es torna al sistema anterior.
Els inquilins amb lloguer social d'habitatge per part de les administracions o ens públics hauran de fer front a l'impost de béns immobles (IBI) i els contractes tornen a estar subjectes a l'Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD), el pagament suposa el 0,5% de l'import del lloguer a càrrec del llogater.
Les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte, que passaven a córrer a càrrec del propietari si era una empresa, seran pagats de nou per l'inquilí.
La no convalidació del Reial Decret afecta també a la reforma de les execucions hipotecàries que acaben amb sentència de desnonament sense que es puguin contemplar situacions d'especial vulnerabilitat que aquella norma contemplava respecte de llars vulnerables, permetent la suspensió del procediment. El Reial Decret modificava la Llei d'enjudiciament civil perquè en cas llançament el jutge està obligat a demanar un informe als serveis socials i el desnonament es paralitzava entre un o dos mes per buscar una solució habitacional. Tot això desapareix.
Amb la no aprovació de la reforma, també se suspèn l'exclusió dels lloguers turístics de la Llei d'Arrendaments Urbans, la qual cosa implica que les comunitats de veïns necessitaran de nou aprovar per unanimitat prohibir aquest tipus d'iniciatives. En la proposta del Govern només es necessitava majoria de tres cinquens. Pel que fa al lloguer d'habitatges turístics, aquest seguirà subjecte a la llei d'arrendaments urbans (LAU), quan el Reial Decret establia que es regularia com una activitat econòmica.
El Reial Decret establia també l'obligació dels propietaris de fer obres d'accessibilitat als edificis si l'administració les subvenciona en un 75%. Això també queda eliminat.
Marxa enrere en la legislació i indiferència cap a les situacions d'especial vulnerabilitat en persones amb escassos recursos. El paradoxal d'aquesta situació és que ha estat propiciada per partits polítics que pregonaven polítiques de protecció social. Viure per veure.

Compartir a Twitter
Compartir a Facebook