reforma dels arrendaments urbans

L'esmentada Llei, segons exposa en el seu preàmbul, respon a la necessitat d'impulsar el desenvolupament del mercat de lloguer, que representa a Espanya un 11% enfront del 40% a la resta d'Europa, i si atenem a les mesures adoptades sembla fer responsables als jutjats espanyols de l'esmentada diferència.

Així, es reforma la Llei d'arrendaments urbans, en el sentit d'ampliar els supòsits en els quals no procedeix la pròrroga obligatòria del contracte en aquells supòsits que l'arrendador tingui la necessitat d'ocupar l'habitatge no només per a ell mateix sinó també per als seus familiars de primer grau per consanguinitat o adopció, o per al seu cònjuge en els supòsits de dissolució del vincle matrimonial per sentència ferma de divorci o de nul·litat matrimonial

Igualment, si aquests subjectes no haguessin ocupat de nou l'habitatge transcorreguts tres mesos des d'aquesta extinció del contracte, l'arrendador haurà de reposar a l'arrendatari en l'ús i gaudi d'aquesta per un nou període de cinc anys, respectant les condicions contractuals anteriors, i amb la indemnització de les despeses que el desallotjament de l'habitatge li hagués causat, o a elecció de l'arrendatari, amb una quantitat igual a l'import de la renda pels anys que quedessin fins a completar-ne cinc, llevat que l'ocupació no pogués tenir lloc per causes de força major.

No obstant això, l'objectiu fonamental de la reforma és agilitar els processos de desnonament que tanta alarma social originen, atesa la lentitud dels Tribunals de Justícia. Per això, el segon grup de mesures es tradueixen en una reforma de la LEC, les principals línies de la qual podem articular de manera molt breu que:

S'unifica el règim aplicable als judicis de desnonament per manca de pagament de les rendes o quantitats degudes a l'arrendador, i el desnonament per expiració del termini legal o contractual.

Es redueix el termini que l'arrendatari pot procedir al desallotjament voluntari de la finca, que no podrà ser inferior a 15 dies a la data de rebre la demanda que accepti l'oferta de condonació en els termes que indiqui l'arrendador.

Es redueix a un mes el temps que ha de passar entre requeriment previ i la demanda per excloure l'arrendatari la possibilitat d'enervar el desnonament i es preveu expressament la mora d'arrendador com a circumstància que no impedeix la possibilitat d'enervament del desnonament.

Es faculta l'arrendador a sol·licitar en la demanda la condemna a satisfer les rendes que es vagin meritant durant la tramitació del procediment fins al lliurament efectiu de la possessió, presa com a base per a la seva liquidació l'última renda reclamada al presentar la demanda.

Es reconeix la possibilitat de sol·licitar en la demanda de desnonament l'execució de la sentència condemnatòria. L'esmentada sol·licitud d'execució interessada en la demanda de desnonament serà suficient per a l'execució de la sentència sense necessitat de cap actuació processal, i sense necessitat de respectar el termini legal de gràcia o cortesia de 20 dies que reconeix la LEC per despatxar l'execució.

Es limita el moment processal en el qual els arrendataris demandats poden sol·licitar el benefici de justícia gratuïta o la designació d'advocat o procurador d'ofici als tres dies següents al de la notificació de la demanda.

A fi dels actes de comunicació processal, en ordre al domicili s'estarà al convingut per les dues parts contractants, i si no n'hi ha s'entén com a domicili el de la mateixa casa o local arrendat on es practicaran els actes de comunicació. De manera que intentada la comunicació al lloc convingut per les dues parts sense ser trobat l'arrendatari, es procedirà sense més tràmit a fixar la cèdula de citació en el tauler d'anuncis del Jutjat.

Seguint l'opinió doctrinal més autoritzada, es redueix l'àmbit del procediment ordinari en excloure'n d'aquest i tramitar-se pels cursos del verbal els assumptes relatius a reclamacions de rendes o quantitats degudes per l'arrendatari que es tramitaran pels cursos del judici verbal, sense perjudici de la possibilitat de reclamar-les pels cursos del procediment monitori; malgrat això, en cas d'oposició es tramitarà pels cursos del judici verbal, amb independència de la quantia.

Igualment en cas que s'acumuli al desnonament l'acció per manca de pagament de les rendes es modifiquen les regles de determinació de la quantia del procediment a manera d'excepció respecte dels supòsits d'acumulació d'accions, ja que la quantia del procediment vindrà determinada per l'acció de més valor, i no per la suma de les dues.

En concret, els canvis a la Llei d'Enjudiciament Civil transcrits, permetran agilitar els llargs tràmits judicials que ha d'afrontar el propietari d'un habitatge per desnonar a un llogater morós i cobrar les rendes pendents. La reforma de la llei reduirà de dos mesos a un el termini que ha de transcórrer entre el moment en què l'arrendador exigeix via requeriment el pagament dels deutes endarrerits i el moment en el qual pot presentar demanda; un acte que podrà evitar el llogater si paga totes les mensualitats endarrerides en aquest període. El demandant podria condonar tot o part del deute si el llogater el desallotja de manera voluntària dins el termini que estableixi l'arrendador, que no podrà ser inferior a quinze dies. A més, totes les reclamacions de desnonament i rendes podran resoldre's a través d'un judici verbal, més senzill i ràpid que l'ordinari.

El tercer grup de mesures va referida a la modificació de la Llei de Propietat Horitzontal.

Es modifiquen els apartats que es refereixen a les normes que s'han de tenir en compte en els acords de la junta de propietaris, respecte a l'establiment d'equips que tinguin per finalitat millorar l'eficiència energètica de l'immoble; es requerirà el vot favorable de les tres cinquenes parts dels propietaris que representin al seu torn les tres cinquenes parts de les quotes de participació. Aquests acords adoptats d'acord amb aquesta norma obliguen tots els propietaris. No obstant això, si els equips tinguessin un aprofitament privatiu, per a l'adopció de l'acord n'hi haurà prou amb el vot favorable d'un terç dels que representen al seu torn un terç de les quotes de participació, i s'aplicarà en aquest cas el sistema de repercussió de costos establert a l'apartat anterior de la Llei.

Si es tractés d'instal·lar a l'aparcament un punt de recàrrega per a vehicles elèctrics per al seu ús privat, sempre que hi sigui s'ubicarà en una plaça individual de garatge, només serà requerida la comunicació prèvia a la comunitat que es procedirà a instal·lar-lo. El cost l'assumirà íntegrament l'interessat directe en qüestió.

Per a la validesa dels altres acords, n'hi haurà prou amb el vot de la majoria del total dels propietaris que representin al seu torn la majoria de les quotes de participació. En segona convocatòria seran vàlids els acords adoptats per la majoria dels assistents, sempre que aquesta representi al seu torn més de la meitat del valor de les quotes dels presents.

Quan la majoria no es pogués aconseguir pel procediment anterior, el Jutge a instància de part deduïda en el mes següent a la data de la segona junta, i escoltant en compareixença als contradictores prèviament citats, resoldrà en equitat el que procedeixi dins de 20 dies, comptats des de la petició, fent pronunciament sobre el pagament de les costes.

D'altra banda, la reforma estableix que es tindran en compte els llogaters que es trobin en situació de baixa capacitat econòmica i alta vulnerabilitat social, en les ajudes estatals per facilitar l'accés a l'habitatge.

Igualment es preceptua que les administracions públiques adoptaran mesures per garantir l'eficiència energètica dels edificis, establint per a això mesures vinculants per a nous edificis i xarxes públiques i privades.

Espero que la finalitat de la norma que intenta agilitar el mercat de lloguer immobiliari pugui tenir una aplicació pràctica tal com es preveu en la nova Llei. Si es fan lleis que després no es compleixen en la pràctica, els missatges llançats des de la classe política per destacar la bondat de la reforma seran com cants de sirena dirigits als propietaris-arrendadors, els quals, a diferència dels mariners de l'Odissea, no se salvaran del desastre.