Les noves hipoteques superen per primera vegada des del 2013 les cancel·lacions

La concessió de crèdits per a la compra d'habitatge encadena cinc anys amb una tendència a l'alça -amb un petit parèntesi el 2017 pel procés- i el seu volum pràcticament ha crescut un 50% des que va tocar terra l'any 2014. Però la veritat és que les entitats encara no havien aconseguit que el nombre de noves contractacions superi el de les hipoteques que es cancel·laven, ja sigui perquè arriben a la seva finalització o perquè els posseïdors les amortitzaven anticipadament. Una evolució que reflectia els excessos immobiliaris comesos fa una dècada.

Ara la situació sembla haver-se normalitzat i, per primera vegada des de 2013, en els dos primers mesos d'aquest any les contractacions ja han sobrepassat les extincions, d'acord amb les últimes dades de l'Institut Nacional d'Estadística. Si entre gener i febrer els bancs van concedir fins a 1.043 noves hipoteques sobre habitatges -un 14,6% més que en el mateix període de l'exercici anterior-, el nombre de cancel·lacions va ser de 893, és a dir, un 16% superior a les contractacions.

Com va passar a tota Espanya, durant els anys de bonança la concessió de nous crèdits immobiliaris superava de molt les cancel·lacions. Així, a Girona el 2007, per exemple, es van signar 27.714 hipoteques davant de les 12.359 que es van donar de baixa. La situació va canviar amb l'esclat de la bombolla.

El volum de noves operacions es va desplomar i també ho va fer la xifra d'amortitzacions, ja que moltes d'elles responien a famílies que venien la seva casa anterior per comprar-se una nova. No obstant això, mentre la xifra de cancel·lacions es va estabilitzar ràpidament al voltant de les 5.000 o 6.000 baixes anuals, la firma de nous préstecs va continuar caient de forma pronunciada fins que el 2013 es va situar per sota de les anteriors, on roman fins avui.

Entre els motius que expliquen aquesta situació el primer, sens dubte, és l'enorme volum de préstecs que es van concedir en els anys de bonança, que segueix sense tenir parangó i que, a mesura que arriben a la seva fi, inflen la xifra actual de baixes.

Aversió al risc de les famílies

Però una altra de les causes, i no menor, és l'«aversió al risc que ha quedat en el subconscient de les famílies», que està portant al fet que «tot el que pot intenti amortitzar la hipoteca al més aviat possible per alliberar-se d'aquesta càrrega», com apunta la catedràtica d'Economia Aplicada i experta en el sector immobiliari Paloma Taltavull.

Una tendència que, a més, es veu acrescuda pels baixos o més aviat nuls tipus d'interès amb els quals es remunera l'estalvi, la qual cosa suposa un incentiu perquè les famílies optin per reduir deute abans que mantenir els diners improductius en el compte corrent.

Compravendes en efectiu

Això mateix porta a una altra de les causes d'aquesta diferència, que és la gran quantitat de compravendes que es realitzen en efectiu actualment. Si es creuen les dades de constitució d'hipoteques amb les de transaccions d'habitatges, el resultat és que l'any passat a tot el país es van pagar bitllo-bitllo el 33% de les adquisicions, una xifra que a Alacant es dispara per sobre del 48% a causa del pes dels compradors estrangers, que solen usar menys el finançament de les entitats locals.

Entrades molt elevades

A l'altre extrem, un altre dels motius que la concessió d'hipoteques no aconsegueixi xifres majors, segons apunta Taltavull, són les restriccions que els bancs continuen imposant en el percentatge de l'habitatge que financen. Unes restriccions en part imposades pels supervisors i la normativa, que penalitza que es concedeixi més del 80% del valor de la casa, però també pels mateixos recels de les entitats a assumir excessius riscos.

El resultat, segons la professora universitària, és que la mitjana de finançament real se situa al voltant del 55% o 60%. «Ens trobem que hi ha molts possibles compradors que ja tenen capacitat de pagament per afrontar les quotes mensuals però que no disposen de l'entrada necessària», apunta Taltavull.

La conseqüència és que, malgrat els increments dels últims anys, el volum de noves hipoteques anuals que es registren a la província no arriba al 20% de les quals es donaven en el pic de la bombolla immobiliària. D'igual forma, el saldo viu total del crèdit hipotecari va continuar caient a tot Espanya fins a l'any passat. Per compensar la pèrdua de negoci, la banca ha potenciat la concessió d'hipoteques a tipus fix, per les quals cobra interessos més elevats dels que pot aplicar a les variables.