El preu de l’habitatge nou i utilitzat va registrar un increment interanual del 5,2% durant el mes d’agost i un avanç mensual del 0,4%, segons l’estadística IMIE General i Grans Mercats de Tinsa. L’estadística de la firma de taxació mostra que l’habitatge s’ha revalorat de mitjana a Espanya un 21,7% des del mínim registrat després de la crisi financera del 2008, però segueix un 30,2% per sota dels màxims del 2007. En aquest sentit, la majoria d’experts veuen recorregut a l’augment dels preus. Les illes són el grup on més s’ha incrementat el valor mitjà des del seu mínim, un 38,4%, seguit de les capitals i grans ciutats (+31,2%).
En l’altre extrem, el grup Resta de municipis amb prou feines s’ha revalorat un 10,8% des dels seus mínims. La bretxa més important respecte als màxims del 2007 es localitza a la costa mediterrània i a les àrees metropolitanes, amb descensos acumulats del 40% i del 37,4%, respectivament. Al contrari, el grup compost per les Balears i les Canàries destaca amb la menor caiguda acumulada des de màxims: un 9,4%.
Les illes lideren els augments interanuals de preus, amb una pujada respecte a l’agost del 2020 del 7,9%, seguida dels petits municipis de l’interior peninsular i de la costa atlàntica, on l’habitatge s’ha encarit un 7,1% l’últim any. A continuació se situen la costa mediterrània, amb un avenç interanual dels preus del 6,1%; les àrees metropolitanes (+4,9%) i les capitals i grans ciutats, on les vivendes són un 3,8% més cares que l’agost del 2020.
«La comparació amb un període de més caigudes, concentrades en el segon semestre de l’any precedent, dona elevades taxes de variació interanual, que s’emmarquen en una tendència alcista que es consolida sense retrocessos mes a mes per als diferents agregats geogràfics», ha assenyalat Andrea de la Hoz, analista sènior del Servei d’Estudis de Tinsa.
En comparació amb el març del 2020, mes en què esclata la pandèmia i s’inicia la crisi sanitària, el preu mitjà de l’habitatge a Espanya s’ha incrementat un 3,3%. Tinsa elabora l’estadística a partir de les valoracions de vivenda fetes per la seva extensa xarxa de 1.100 tècnics distribuïts per tot el país. La seva base metodològica és similar a la utilitzada en l’elaboració de l’IPC i altres índexs de preus internacionals i la seva freqüència és mensual.
Les zones que mostren un recorregut més destacat a l’alça des de l’arribada de la covid són els municipis més petits de l’interior i la costa atlàntica, amb un augment del 4,5%, i les capitals i grans ciutats, amb un repunt del 4,3%. «La recuperació general avança a un ritme més avançat del previst en un context de manteniment dels estímuls econòmics a Europa i dels baixos tipus d’interès. El mercat residencial s’emmarca en l’escenari d’un increment sostingut de preus, demanda creixent i oferta limitada», ha afirmat De la Hoz.
Quant a les variacions mensuals (agost sobre juliol), el preu mitjà de l’habitatge a Espanya dona un repunt del 0,4%, impulsat de nou per les Canàries i les Balears, que van elevar el preu una mitjana del 4,2% respecte al mes anterior. El segueixen els petits municipis d’interior, amb un avenç mensual de l’1,1%, i les capitals i grans ciutats, on el preu de la vivenda es va incrementar una mitjana del 0,5% respecte al mes de juliol. En canvi, els preus van baixar a l’agost a les àrees metropolitanes (-1,6%) i a la costa mediterrània (-0,6%).
És inevitable. El creixement desmesurat del cost de l’habitatge en les principals economies mundials, que avança al ritme més ràpid de les últimes tres dècades, ha reactivat la preocupació dels economistes davant la possibilitat que s’estigui gestant una nova bombolla immobiliària, no gaire diferent de la que va iniciar la brutal crisi del 2008 després de la seva punxada. Diversos estudis afirmen que els preus estan inflats a diversos països, però pocs s’atreveixen a parlar de moment de bombolla. Entre altres coses, perquè la demanda supera l’oferta a moltes nacions i els compradors d’avui no sembla que hagin d’assumir els mateixos riscos que els d’ahir.
Aquella crisi, iniciada als Estats Units, es va gestar en ple cicle de bonança econòmica amb uns tipus d’interès innecessàriament baixos que van alimentar la fantasia col·lectiva que els preus mai baixarien. Sota aquell miratge, massa gent va contraure préstecs que no podia pagar. Sempre amb l’activa connivència de bancs, companyies d’assegurances i tota mena de xiringuitos financers, més interessats a fer caixa amb les comissions i a traspassar a d’altres els riscos d’impagament que d’assegurar-se que els seus clients tenien el mínim de solvència per tornar les hipoteques.
«Ara la situació és diferent», assegura la investigadora de Bruegel, Rebecca Christie. «Els bancs han endurit els seus requisits per a la concessió de crèdits, la gent que està demanant les hipoteques té nivells més alts de solvència i molta gent acabalada està pagant en efectiu». Tots els experts coincideixen que els estàndards dels bancs han millorat considerablement. Ja no es concedeixen massivament hipoteques a gent sense feina o clients incapaços de posar ni tan sols una entrada. Les dades dels Estats Units així ho suggereixen.
Entre el 2004 i el 2007, només una quarta part de les hipoteques es van atorgar a clients amb un nivell alt de solvència, segons dades de The Economist. Aquesta xifra va passar a ser el 60% el 2019 i va augmentar fins al 73% el primer trimestre del 2021, després que els bancs temessin que la crisi desencadenada per la pandèmia infectés el sector financer. Un altre possible barem són les hipoteques porqueria (subprime), concedides a clients d’alt risc. De representar fins al 20% de tots els préstecs hipotecaris en els anys previs a la punxada de la bombolla, han passat a ser només l’1,4% a principis d’aquest any.
Els grans actors del mercat són avui les classes acomodades, les grans fortunes i els fons d’inversió. I el punt de partida, en cas que les coses es torcin, és millor. La majoria de les llars estan avui bastant menys endeutades que el 2008. «No hi ha senyals potents que s’estigui produint una bombolla immobiliària impulsada pel crèdit al conjunt de la zona euro», va dir al juny la presidenta del Banc Central Europeu, Christine Largarde, una opinió semblant a l’expressada per la Reserva Federal nord-americana. Sí que va admetre, en canvi, que els mercats residencials en alguns països presenten «vulnerabilitats» que podrien desencadenar una «correcció de preus». El pas indispensable perquè punxin les bombolles.
Res d’això significa que un no s’hagi de preocupar pel boom que torna a planejar sobre el mercat immobiliari. Ni reguladors ni bancs van veure fa més d’una dècada el que estava a punt de passar. «Els pròxims mesos seran crítics», afirma des de la Reserva Federal de Dallas Enrique Martínez-García. «Si els preus continuen creixent a aquest ritme quan l’oferta es torni a incrementar, tindrem un senyal bastant clar d’una possible bombolla».
Habitatge pels núvols: exuberància o bombolla?
La bogeria global dels preus immobiliaris fa témer un escenari similar a la Gran Recessió
ricardo mir de francia. barcelona
