Responem les preguntes del consultori legal de Prat Sàbat advocats sobre la clàusula de despeses

Vàrem subscriure amb la meva exdona un préstec hipotecari. Durant el divorci, la hipoteca se'm va subrogar en la seva totalitat. Qui pot demanar el retorn en aquest cas?

Si la seva esposa s’ha subrogat en la totalitat de la hipoteca, ella pot demanar la possible nul·litat de la clàusula de despeses a l’entitat, però si aquestes despeses es van pagar per tots dos en el seu moment, tindrà dret a reclamar-li a ella la part que vostè hagués pagat.

Miquel Garcias Miquel Advocat Prat Sàbat Advocats

Buenas tardes, ¿qué conceptos se pueden reclamar y es solo en hipotecas o también en otros préstamos (personales o de empresa)?

La possibilitat de reclamar la nul·litat de la clàusula de despeses en un préstec hipotecari es reconeix a les persones físiques consumidores, en hipoteques subscrites abans del 16 de juny de 2019, data en que va entrar en vigor la Llei 5/2019 reguladora dels contractes de préstec hipotecari que va fixar el repartiment de les despeses. Si es declarés la nul·litat es poden recuperar els pagaments fets al Registre de la Propietat per inscriure el préstec hipotecari, les despeses de gestoria, de taxació de la finca, i la meitat de les despeses de Notaria. En canvi, no es poden reclamar en casos de préstecs empresarials, ja que no seria aplicable la normativa de protecció de consumidors i usuaris.

Miquel Garcias Miquel Advocat Prat Sàbat Advocats

Bon dia, es pot reclamar un swap de 2008?

S'hauria d'estudiar la documentació corresponent a aquesta operació per veure si hi ha alguna possible clàusula nul·la.

Miquel Garcias Miquel Advocat Prat Sàbat Advocats

El banc m'ha enviat una carta que no entenc, però que crec que diu que no m'accepten la reclamació de les despeses de gestió de la hipoteca. He trucat i m'han dit que em trucaran del seu departament legal. Cal que faci algun pas més perquè no em caduqui la reclamació o em passi el termini?

Si la reclamació extrajudicial no ha donat resultat, només li queda acudir a la via judicial per reclamar la nul·litat de la clàusula de despeses i el reintegrament dels diners pagats indegudament.

Miquel Garcias Miquel Advocat Prat Sàbat Advocats

Bon dia! La meva hipoteca és de 2019, puc demandar el retornament de les despeses hipotecàries?

Si va subscriure la hipoteca després del 16 de juny de 2019, es van aplicar les disposicions de la Llei 5/0219 reguladora dels contractes de préstec immobiliari, i les despeses s’hauran repartit de conformitat amb aquella llei, per la qual cosa no podrà demanar la devolució de les despeses. Si és anterior, s'hauria d'estudiar l’escriptura, per veure si una possible clàusula de despeses és nul·la per abusiva.

Miquel Garcias Miquel Advocat Prat Sàbat Advocats

Es poden reclamar les factures d’una subrogació hipotecària?

Si bé és cert que es tracta d'una qüestió controvertida, la doctrina majoritària es decanta per entendre que sí que és possible la reclamació de les depeses en supòsits de subrogació sempre que, a part de la subrogació, s'hagi realitzat una novació objectiva del préstec, com podria ser una ampliació del capital prestat, una modificació del termini d'amortització o una modificació del tipus d'interès, entre d'altres.

Joan Blanco Ginés Advocat Prat Sàbat Advocats

Vaig enviar un burofax al banc per reclamar les despeses de la hipoteca, però m'han contestat una carta on em diuen que no m'ho tornen. Quin és el següent pas?

Davant la negativa de l'entitat bancària, el següent pas seria interposar una demanda judicial interessant la nul·litat de la clàusula de despeses i la devolució dels imports pagats de forma indeguda.

Joan Blanco Ginés Advocat Prat Sàbat Advocats

He comprat un pis 21/7/2023 he pagat el notari, més despeses administratives i no sé que més. Uns 8.000€.

Des de l'entrada en vigor de la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, en data 16 de juny de 2019, la distribució de les despeses queda regulada pel que es disposa en el seu articulat. Per aquesta raó, si s'ha respectat el que estableix la citada llei, no hi ha res a reclamar.

Joan Blanco Ginés Advocat Prat Sàbat Advocats

Bones, tinc tres hipoteques, però no tinc factures. Es pot fer la reclamació? Gràcies

És necessari disposar de les factures o de documents que acreditin de forma suficient els imports que es van abonar en concepte de despeses del préstec hipotecari. Sense aquesta documentació, no hi ha base per quantificar la reclamació.

Joan Blanco Ginés Advocat Prat Sàbat Advocats

Quines despeses es poden reclamar i fins quan hi ha temps? Gràcies!

Segons l’actual criteri del Tribunal Suprem, amb relació a les despeses de formalització del préstec hipotecari, es poden reclamar: el 100% del Registre, el 100% de la gestoria, el 100% de la taxació i el 50% de la Notaria. La qüestió relativa al límit temporal per reclamar és molt controvertida. Això no obstant, el criteri imperant entén que el termini per reclamar comença a córrer des del moment en què es declara la nul·litat de la clàusula concreta de cada préstec hipotecari. Tanmateix, s'ha de tenir present que el termini de prescripció a Catalunya és de deu anys i no de cinc com a la resta d'Espanya.

Joan Blanco Ginés Advocat Prat Sàbat Advocats

Bon dia! Com és el procediment pas a pas? Quins documents necessito?

El primer pas, si bé no és obligatori, consistiria en presentar una reclamació extrajudicial davant l'entitat bancària. Si la resposta a aquesta fos negativa, llavors s'hauria d'interposar una demanda judicial interessant la nul·litat de la clàusula de despeses i la devolució dels imports pagats de forma indeguda. Per presentar la demanda és necessari disposar de còpia de l'escriptura pública de préstec hipotecari i de les factures de les despeses pagades (gestoria, notaria, registre i taxació).

Joan Blanco Ginés Advocat Prat Sàbat Advocats